Последние пару лет арендаторы квартир в США спокойно наслаждались благоприятными обстоятельствами. Историческая волна строительства многоквартирных домов привела к снижению арендной платы по сравнению с пиком в эпоху пандемии. В прошлом году застройщики построили наибольшее количество квартир по всей стране с 1974 года. На рынке появилось так много роскошных высотных зданий, что арендодатели борются за то, чтобы наполнить их жильцами, предлагая значительные скидки и льготы. Один экономист по жилищному строительству даже объявил 2025 год «годом резидента».

Но по мере роста стоимости строительства количество подъемных кранов на горизонте сократилось. Ранее энергичные застройщики урезают свои планы по строительству новых объектов, закладывая основу для будущего снижения предложения квартир. Другими словами, хорошие времена для арендаторов подходят к концу.

Время еще не истекло. По прогнозам, в этом году застройщики введут в эксплуатацию еще полмиллиона новых квартир, что немного меньше, чем в 2024-м. Это должно заставить управляющих недвижимостью сосредоточиться на том, чтобы заполнить свои здания, а не повышать арендную плату. Однако на 2026-й и последующие годы перспективы арендаторов выглядят более мрачными.

Вот — новый поворот

За последние несколько лет предложение квартир резко возросло, но спрос не изменился — избытка пустующих квартир нет. А объемы строительства значительно сократились со времен расцвета дешевых денег, когда застройщикам было легче получать кредиты для новых проектов. В то время как в 2024 году открылось множество объектов для сдачи в аренду, застройщики начали строить наименьшее количество квартир более чем за десятилетие.

«Количество доступных объектов арендного жилья может быстро сократиться», — говорится в недавнем отчете RealPage, компании-разработчика программного обеспечения, которая помогает арендодателям устанавливать арендную плату. Аналитическая компания Yardi Matrix, занимающаяся недвижимостью, охарактеризовала 2025 год как «год, полный перемен». Обозреватель Business Insider Джеймс Родригес переводит это так: «Хватайте квартиры, пока они есть. Вероятно, это ненадолго».

Бум после пандемии

Последние несколько лет были хаотичными для жителей многоквартирных домов. В 2021 году спрос на квартиры резко возрос, поскольку арендаторы переезжали в более просторные помещения, покидали дома родителей или расставались с соседями по комнате в пользу самостоятельной жизни. Этот всплеск «формирования домохозяйств» привел к росту арендной платы: она подскочила более чем на 20% по всей стране с 2020 по 2022 год.

Но в то же время застройщики готовили почву для разворота. В какой-то момент в 2022 году по всей стране строилось более миллиона новых многоквартирных домов. За последние два года поток новых проектов принес свои плоды: по данным RealPage, в 2023 году застройщики открыли в общей сложности 440 тысяч объектов и рекордные 588,9 тысяч в прошлом году. Ожидается, что в этом году станут доступны еще 500 тысяч объектов.

Все эти новостройки позволили удержать цены на низком уровне. С появлением большого количества новых квартир на рынке у арендаторов появляется больше выбора, и они с меньшей вероятностью будут мириться с резким повышением арендной платы.

Данные Yardi Matrix показывают, что рост арендной платы в годовом исчислении за последние 16 месяцев не превышал 1%, что значительно ниже двузначных показателей 2022 года. Льготы арендодателям — месяцы бесплатной аренды, бесплатная парковка и подарочные карты — снова в моде. В конце 2024 года их предлагали почти 13% квартир по всей стране, что довольно близко к рекордным показателям первых месяцев пандемии, когда почти никто не хотел переезжать.

Ажиотаж на исходе

Все виды арендаторов выиграли от этого бума. Арендодатели обычно идут на уступки, когда пытаются сдать в аренду новые здания, большинство из которых в наши дни классифицируются как «роскошные». Но даже в давно построенных зданиях с более дешевыми квартирами предлагались скидки, чтобы удержать жильцов от бегства туда, где «пастбища зеленее».

Но вскоре управляющие недвижимостью могут счесть эти усилия ненужными. Застройщики в значительной степени полагаются на кредиты для финансирования новых проектов, а повышение процентных ставок Федеральной резервной системы значительно повысило стоимость заемных средств, что привело к сокращению планов строительства. То есть, в будущем возможен очередной дефицит квартир и дальнейшего роста арендных ставок.

«Маятник резко качнулся. К сожалению, строительство многоквартирных домов имеет тенденцию к чрезмерной цикличности, и я не думаю, что это хорошо для арендаторов или инвесторов», — говорит эксперт по арендному жилью Джей Парсонс.

Грядущий дефицит

По оценкам RealPage, в прошлом году объемы строительства жилья упали до самого низкого уровня с 2013 года. Это замедление вскоре начнет проявляться в количестве новых квартир, поступающих на рынок. Компания Yardi Matrix ожидает 524 тысячи поставок в 2025 году, но только 414 тысяч в 2026-м и 341 тысячу в 2027-м. RealPage ожидает еще более резкого спада — с 470 тысяч новых объектов в этом году до 265 тысяч в 2026-м, с дальнейшим снижением в 2027-м.

Кристофер Брюн, экономист Национального совета по многоквартирному жилищному строительству, в прошлом году написал, что это отступление «вероятно, усугубит нехватку жилья в стране в долгосрочной перспективе».

Дополнительно осложнить ситуацию могут задержки в строительстве из-за сбоев в цепочке поставок или нехватки рабочей силы. Yardi Matrix ожидает, что арендная плата вырастет на скромные 1,5% в этом году, на 1,1% в 2026-м, а затем на 3,3% в 2027-м.

Если спрос на квартиры действительно возрастет, арендная плата может повыситься еще больше. По словам экспертов, уже есть признаки того, что с точки зрения спроса этот год может быть жарче, чем прошлый. Как в ноябре, так и в декабре арендный трафик — количество потенциальных арендаторов, изучающих новые квартиры, — увеличился по сравнению с предыдущим годом.