По данным аналитического портала IRN, в 2017 году первичный рынок жилой недвижимости столицы между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнили 124 новостройки. При этом по количеству новых проектов прошлый год заметно обогнал два предыдущих, но его отличием стал выход большого числа единичных объектов, а также небольших и средних по размеру жилых комплексов. 

Суммарная площадь квартир в них составила 2 037 900 кв. метров. Это сопоставимо с показателями 2015 года, когда стартовали продажи нескольких очень крупных проектов (запущенных, судя по всему, еще до кризиса, затяжной характер которого был тогда не так очевиден), и на 19,4% превышает объемы 2016 года.

В наступившем году темпы нового строительства могут оказаться такими же, как в предыдущем, опасаются риелторы. По их прогнозам, это приведет к затовариванию рынка и превышению предложения над спросом в 2,8 раза.

Тревожные ожидания

Застройщики будут торопиться с выводом новых проектов, чтобы успеть до полного вступления в силу федерального закона № 218, ужесточающего требования к девелоперам при привлечении средств дольщиков, пояснил газете «Коммерсант» руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

Частично документ вступил в силу в октябре 2017 года (тогда был запущен компенсационный фонд, куда компании должны направлять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия). Окончательно закон заработает в июле 2018 года: с этого момента застройщики обязаны будут направлять на административные расходы не более 10% стоимости проекта и получать под каждый объект отдельное разрешение.

Сейчас в разной стадии проектирования находятся около 140 новостроек, из них в этом году на продажу будет выставлено 40—60%, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Уже сегодня на рынке экспонируется рекордное количество новостроек, можно выбирать из 230 проектов, отмечают эксперты. При этом в прошлом году своих покупателей нашли 1,7 млн кв. метров, нераспроданными остались 2,7 млн кв. метров. В текущем году объем поглощения ожидается почти на том же уровне — 1,78 млн. кв. метров. В результате по итогам года нераспроданными могут оказаться уже 3,2 млн кв. метров.

А где товар?

Большинство проектов, о выходе которых говорят риелторы, пока в бумажной стадии, что делает риски затоваривания потенциальными, напоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Поддерживает эту точку зрения и независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его словам, важно помнить, что в случае с новостройками товара как такового и нет, в привычном понимании этого слова. За редким исключением имеется в виду не квартира, а обещание ее построить. По схеме долевого строительства в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек.

«В новостройках не продается готовое жилье, продается право на застройку. По сути, вы покупаете объем воздуха в районе будущего 15-го этажа. Квартиры-то нет физически, вы оплачиваете ее будущее строительство, причем целиком. И если мы говорим, что товар — это квартира, затоваривания, скорее всего, не будет. Если же мы говорим, что товар — это услуга по строительству, да, будет затоваривание услугами по строительству. Но, скорее всего, возникнут проблемы именно с превращением услуги в товар», — сказал эксперт «Ридусу».

И вторые станут первыми

В целом этот год для застройщиков обещает быть проблемным. Доходы россиян продолжают снижаться, и потенциальных покупателей квартир становится все меньше. А те, кто остался, все чаще отдают предпочтение вторичному рынку, где цены заметно упали — с марта 2015 года по декабрь 2017-го они опустились на 15%.

Новостройки же, напротив, дорожают. По данным того же «Коммерсанта», за год первичное жилье в столице прибавило в цене почти 3%, его средняя стоимость в массовом сегменте к концу декабря выросла до 150,8 тысячи рублей за кв. метр. Правда, Москва большая, и многое зависит от района. Так, самым заметным рост цен на недвижимость оказался на севере столицы, а жилье на западе, наоборот, подешевело на 11,1%.

Не стоит забывать и о том, что это заявленная стоимость. На деле девелоперы тоже предоставляли покупателям дисконт в размере тех же 10—15%. Но постоянно давать такие скидки не получится, и ниже себестоимости упасть застройщики не могут просто потому, что тогда строительство встанет. А на вторичном рынке цены, скорее всего, так и будут потихоньку сползать вниз.

По словам Бекетова, сейчас стоимость квадрата на первичном рынке стала выше, чем на вторичном, хотя всегда было наоборот: предполагалось, что стоимость первички — это вторичка минус отделка.

«Куда человек пойдет покупать квартиру? Зачем ему первичка, если можно дешевле купить вторичку? — риторически спрашивает эксперт. — К тому же нужны дополнительные вложения. В любую вторичку, даже если она убитая, можно заехать. В первичку так не получится, туда народ заезжает сразу с перфораторами».

Регулятор против

Возможно, застройщики рассчитывают, что город выкупит какую-то часть новых объектов в рамках программы реновации. Также они возлагают большие надежды на дальнейшее снижение ставок по ипотеке, которая сегодня стала основным драйвером и рынка недвижимости, и всей строительной отрасли.

По предварительным данным, в прошлом году ипотечное кредитование превысило рекорд 2014 года и достигло нового исторического максимума, заявил в пятницу министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Ожидается, что общая сумма выданных кредитов на ипотеку приблизится к 2 млрд рублей. «Это огромная сумма!» — подчеркнул чиновник.

Но и здесь не исключены сюрпризы. Огромная сумма ипотечных займов отнюдь не радует Банк России, по данным которого их доля в розничном кредитном портфеле банков возросла с 28% в начале 2014 года до 42% уже в середине 2017 года. Сейчас этот показатель подбирается к 50%.

Особенно беспокоит регулятора рост кредитов с низким первоначальным взносом. В конце осени ЦБ сообщил о планах ужесточить правила выдачи ипотеки с 2018 года. Займам с первоначальным взносом менее 20% присвоят коэффициент риска 150%, менее 10% — 200%. Повышенный коэффициент риска предъявляет соответствующие требования к достаточности капитала самих банков. Очевидно, что кому-то из них от ипотечных программ придется отказаться.