Дзен
Телеграм
Запрет полетов в Египет и санкции против Турции опечалили не только обычных туристов, покупавших пакетные туры в эти страны. Многие россияне успели приобрести там собственную недвижимость и теперь напряженно думают о том, что же с нею делать в текущей ситуации. «Ридус» обратился с этим вопросом к профессионалам.
История вопроса
До последних событий динамика российского спроса на египетском и турецком рынках недвижимости была разной: на первом наблюдался полный штиль, второй продолжал интересовать россиян, правда, чуть меньше, чем год назад.
Помимо теплого моря и жаркого солнца россиян привлекали и скидки: после кризиса 2008−2009 годов средние цены на недвижимость в Египте упали с $440 до $275 за квадратный метр. Поэтому они продолжали приобретать недвижимость в стране вечного лета. Однако зимой 2011 года в Египте случилась революция, негативно повлиявшая на ее экономическое положение. И хотя в 2012 году недвижимость продавалась с дисконтом до 80% от пиковых значений, приобретение квартир и домов в этой арабской стране считались опасными инвестициями и спросом не пользовались. «В последние годы заявок было очень мало, и они носили хаотичный характер, типа: „Предложите объект за 3 тыс. евро“, что нереально даже для Египта», — говорит генеральный директор компании Distant Property Наталья Завалишена.
Турецкая же недвижимость была востребована всегда: в Турции россияне до недавних пор входили в тройку лидеров среди иностранных покупателей, уступая уроженцам Ирака и Саудовской Аравии. Еще в октябре 2015 года россияне купили 191 квартиру на турецких курортах. По словам руководителя турецкого направления компании «Транио» Марии Жарой, Турция была одним из самых популярных направлений как для отдыха, так и для инвестиций по целому ряду критериев: мягкий климат, экономический рост, хорошее соотношение цены и качества, безвизовый режим и автоматическое получение вида на жительство при наличии собственной недвижимости в стране. «Покупали активно, насколько возможно было в ситуации с валютой (после падения рубля россияне меньше стали покупать везде)», — уверяет она.
«Дальние дачи»
Как правило, приобретение жилой недвижимости в Турции и Египте осуществлялось для собственного проживания. «Основными требованиями были: близость квартиры или виллы к морю, теплый климат и недорогая стоимость самого жилья, — рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. — До 2014 года наравне с Болгарией Турция, Египет в меньшей степени, занимали лидирующие позиции в рейтинге российских покупателей жилья за рубежом. Однако еще после кризиса 2008 года россияне начали постепенно отказываться от приобретения так называемых „вторых дач“ (дома, виллы и квартиры на морских побережьях). Еще одним катализатором снижения спроса стали последние месяцы 2014 года, когда российские покупатели практически окончательно перестали их покупать».
Но в Турции был спрос и на коммерческую недвижимость, и на жилье, которое предполагалось сдавать в аренду. По оценкам Натальи Завалишеной, на долю таких объектов приходится порядка 30%, тогда как в Египте арендное жилье занимает не более 1−2%, а на коммерческие помещения россияне и вовсе не обращают внимания.
«В основном спросом пользовались апартаменты с 1−2 спальнями, расстоянием до моря до 1 км и в бюджете до 100 тысяч евро в Анталии, Алании и Стамбуле, — говорит Мария Жарая. — Люди покупали для себя и для сдачи в аренду в их отсутствие. Основные покупатели — люди с детьми дошкольного возраста, люди, в скором времени выходящие на пенсию, и те, которые больше не хотят жить в России. Первые покупают ради того, чтобы закалять детей. Вторые хотят жить в красивом месте с хорошим климатом и где достаточно дешево. Третьи по ряду причин». Нередко те, кто хотели переехать в Турцию, приобретали отдельное жилье для себя и еще один или несколько объектов для сдачи в аренду, добавляет Наталья Завалишена.
По словам Игоря Индриксонса, в Турции наибольшей популярностью среди россиян, приобретающих недвижимость для собственного проживания, пользовались такие турецкие курорты как Анталия и Алания. Однако там россияне столкнулись с переизбытком предложения, что привело к дополнительным трудностям при сдаче объекта в аренду или его продаже. Инвесторы, которые в большей степени были ориентированы на получение рентного дохода, отдавали свое предпочтение двум регионам: Бодруму и Стамбулу. Самыми часто приобретаемыми объектами стали так называемые «однушки» или «двушки» в жилых комплексах, расположенных неподалеку от моря. Стоимость таких квартир в среднем была от 30 до 50 тысяч евро. Также приобретались виллы и дома, однако случалось это гораздо реже. Бюджет таких покупок составлял от 75 до 100 тысяч евро.
А что теперь?
Трудности дороги — главная и самая серьезная проблема, с которой теперь столкнутся собственники квадратных метров в Турции и Египте, полагают эксперты. Если раньше до «дальних дач» в этих странах можно было добраться прямым рейсом за 3−4 часа, то теперь придется искать обходные пути — летать транзитом через другие города и государства, сочетать различные виды транспорта. Это отнимает гораздо больше времени, денег и сил, ставя под сомнение привлекательность подобного отдыха.
С юридической точки зрения с недвижимостью в Турции проблем не будет, уверяет Мария Жарая. «Угрозы лишиться активов нет, так как при покупке недвижимости в Турции иностранцы получают такой же документ о собственности (ТАПУ), как и сами турки. Закон един для всех, и ничего не поменялось. Проблемы могут быть с быстрой продажей недвижимости, так как спрос среди русских упадет, а европейцы любят другого плана недвижимость», — отмечает она. И добавляет, что, по последним турецким новостям, турки не планирует отвечать взаимностью по визам (напомним, Россия с 1 января 2016 года приостановила действие безвизового режима для граждан Турции). «Все остается, как прежде. Визы не нужны для граждан РФ», — говорит эксперт.
Что касается жилья в аренду, в Египте очень хорошо налажена работа управляющих компаний, и рантье спокойно может получать доход, находясь далеко от своих владений. «Если квартира в хорошем комплексе, если этот комплекс сдан, получено право собственности, то, в принципе, особых проблем в получении денег нет, все очень хорошо организовано, существует онлайн-банкинг, деньги легко переводятся в Россию. То есть там кто-то этим вопросом занимается, и вы просто получаете доход», — описывает ситуацию Наталья Завалишена. И сдается такая квартира не только и даже не столько российским туристам, сколько местным жителям, приезжающим отдохнуть на побережье, или иностранцам — немцам, англичанам, голландцам и т. д.
В Турции, по ее словам, управляющие компании, конечно, тоже существуют. Но здесь россияне предпочитали своей недвижимостью управлять самостоятельно, считая, что так надежнее и дешевле, поскольку управляющая компания берет достаточно высокий процент за свои услуги. Сами контактировали с туристическими компаниями, выставляли свои объекты на Booking.com и т. д. У таких собственников могут возникнуть проблемы. «Я думаю, сейчас наступит некий простой этой недвижимости, купленной с инвестиционными целями, — полагает Наталья Завалишена. — Люди просто будут нести определенные убытки. Как это случилось, кстати, с Черногорией, популярность которой резко упала. Я знаю людей, которые там покупали по 2−3 объекта для сдачи в аренду, и сейчас они несут убытки: просто платят за эту недвижимость (коммуналка, налоги и т. д.), которая не приносит никакого дохода».
Что делать?
Эксперты единодушно советуют не паниковать и выждать некоторое время, прежде чем предпринять какие-то действия. Не исключено, что политические страсти улягутся, и отношения Турции и России если и не вернутся к прежним значениям, то хотя бы немного потеплеют. Сейчас продать ставшие ненужными «дальние дачи» можно будет только с очень большим дисконтом, предупреждают специалисты.
