Мытищи, ничем не примечательный столичный пригород, наращивают отрыв по обеспеченности торговыми площадями на душу населения среди европейских городов.

После того, как в Мытищах на этой неделе открылся ТЦ «Ряды», город укрепил еще более свои позиции в звании «торговой столицы Европы». Занял же он первую строчку рейтинга еще в 2017 году, когда обогнал прежнего лидера, Варшаву, сразу аж на 23% по этому показателю, свидетельствует доклад риэлторского агентства Welhome.

Торговые центры в Мытищах растут как грибы: монструозные XL, «Июнь», 4DAILY, «Красный кит», «Leroy Merlin», «Перловский», теперь вот «Ряды». И это не считая десятков более мелких комплексов, запрятанных в глубине городской застройки. Различных по архитектуре, все на одно лицо внутри.

Создается ощущение, что если дело пойдет такими темпами и дальше, то не торговые центры будут частью Мытищ, а сам город станет приложением к ним.

Город при торговом центре

Хотя «торговая карма» Мытищ кроется в самом их названии — ведь именно здесь во времена Ивана Грозного была основана первая на Руси таможня — но вряд ли дело только в «генетической предрасположенности».

Мытищи с точки зрения транспортной доступности — одно из худших мест ближайшего Подмосковья. Здесь нет транзитного автомобильного движения, метро не существует даже в проекте, двухполосное Осташковское шоссе, ведущее к тому же ТЦ «Июнь» — постоянная 5-километровая пробка.

ТЦ 4DAILY безлюдием напоминает интерьеры космического корабля из фильма «Пассажиры».

То есть мытищинские торговые центры не могут ожидать, что их будут посещать москвичи по пути с дачи или на дачу: сюда надо ехать или специально, или делать немалый крюк, сворачивая с Ярославки или Осташковского шоссе. При том, что на слиянии этим двух шоссе, рядом со станцией МЦК «Ростокино» уже в самой Москве, водителей поджидает не менее циклопический «Золотой Вавилон», сворачивать нарочно в Мытищи ни один разумный шопоголик не станет.

Тем не менее, Мытищи вырвались в лидеры рынка коммерческого девелопмента совершенно закономерно и ожидаемо, говорит эксперт агентства недвижимости Remax Олег Бендриков.

В Мытищинском городском округе сработало несколько факторов, которые сделали его территорию привлекательной для инвесторов в недвижимость, — сказал он «Ридусу».

Первое: это наличие большой площади пустующих земель, на которых можно возводить жилые и нежилые объекты. Нигде в ближайшем замкадье нет такого количества пустырей — соответственно, цена земли здесь минимальная по сравнению с другими городами, прилегающими к МКАД.

Второе: налоговые ставки на объекты недвижимости находятся в компетенции муниципальных властей. В Мытищах по каким-то причинам эти ставки ниже, чем по соседству, здешние власти (то ли для очистки кармы, то ли по рациональным соображениям) не так душат бизнес налогами, как в других городах Московской области. Естественно, что выбирая, строить объект в Мытищах или где-то еще, застройщик голосует за первые.

Третье: наличие избыточного количества торговых площадей, предлагаемых в аренду, естественным образом снижает цену этих площадей для арендаторов — они предпочитают поэтому открыть свой бутик в Мытищах, а не, к примеру, через шоссе в Королеве. Это win-win situation, когда экономические интересы арендодателей и арендаторов совпадают.

Выйти на площадь

Но будущее этого рынка далеко не безоблачно, добавляет эксперт.

Строительство ТЦ или офисного здания — процесс небыстрый. Большинство объектов коммерческой недвижимости, которые сегодня вступают в строй — и в Мытищах, и везде в России — закладывалось еще до начала кризисных явлений. Девелоперы рассчитывали, что рынок будет расти еще лет 8−10 — это стандартный срок выхода на ноль для таких объектов. Но ровно на середине этого срока произошел обвал, предсказать который никто не мог, так как он был вызван внешними причинами, — говорит Бендриков.

Обвальное сжатие спроса на торговые площади привело к тому, что уже построенные объекты стоят полупустые — в Мытищах это хорошо видно хотя бы на примере новенького ТЦ 4DAILY: в комплексе размером с международный аэропорт почти все витрины закрыты щитами с обещаниями «Мы скоро откроемся», и это скоро тянется уже второй год. В уже давно работающих мегамоллах все больше ранее действовавших точек сворачивают бизнес и вывешивают объявления «Площадь сдается в аренду».

Сейчас рынок и аренды, и продажи падает. Значит, падают цены на квадратные метры: стоимость торговой точки в Москве в этом году опустилась до стоимости той же площади в Подмосковье двумя-тремя годами ранее. Разумеется, торговцу выгоднее переехать поближе к метро, где оборачиваемость в разы выше, чем в «тупиковых» Мытищах, — разъясняет эксперт.

Для девелоперов же текущее падение рынка не просто неприятно; для застройщиков, которые ведут только один объект и не имеют возможности финансового маневра, нынешняя ситуация грозит банкротством — как это случилось со строительством ТЦ на Ярославском шоссе.

Здесь, прямо за действующим «Ква-ква-парком», вгрызаясь в кромку национального парка Лосиный Остров, который год пугает лосей и велосипедистов некое подобие Стоунхенджа — начатое, но заброшенное строительство еще одного супер-гипер-мега-молла.

«Стоунхендж» в Мытищах — памятник «тучным годам"Игорь Серебряный

Оптовик-перехватчик

Новые ТЦ в Мытищах открываются в каком-то смысле по инерции прошлых лет, потому что будущее этого бизнеса очень неопределенное, соглашается президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков.

Привлекательность этого города для девелоперов состояла в том, что Мытищи являются своего рода «перехватывающей парковкой» для оптовиков со всего северо-восточного луча, вплоть до Ярославля. Те ТЦ, которые здесь расположены, имею характер супер-региональных, и для закупщиков, которые едут туда за сто-двести километров, отъехать еще пять верст от трассы никакой погоды не делает, — объяснил он «Ридусу» бизнес-модель инвестиций в коммерческую недвижимость.

Однако с середины 2010-х годов сама модель торговли претерпевает очень резкие и очень стремительные трансформации, предвидеть которые — равно как и угнаться за которыми — застройщики никак не могли. Эти трансформации делают концепцию гигантских ТЦ нежизнеспособной — размер в данном случае не спасает, ведь и динозавры вымерли, несмотря на свои габариты.

Отрицательная синэргия проистекает из совпадения по времени двух тенденций: стремительного падения покупательской способности населения и столь же стремительного развития онлайновой торговли, говорит Креков.

Людям становится все труднее сорить деньгами на шоппинге, а сейчас еще становится накладно жечь бензин, чтобы добраться до отдаленных ТЦ. В то время как практически весь ассортимент товаров можно приобрести не выходя из дома и без «непроизводительных» расходов на дорогу и дорогой перекус в фудкорте. Те владельцы моллов, которые эту тенденцию не уловили, рискуют разделить судьбу 4DAILY, — предсказывает он.

Чтобы эту судьбу не разделить, ТЦ (торговые центры) должны переформатировать себя в ТРК (торгово-развлекательные комплексы), где магазины как таковые играют роль шоурумов: покупатели приходят туда не покупать, а потрогать товары руками, так как приобретать они их будут все равно через Интернет, вернувшись домой.

Те же новорожденные «Ряды» не случайно, наверное, рекламируют себя как в первую очередь даже не как магазин, а «оптовый клуб»: возможно, их владелец рассчитывает влиться в новый формат ритейла с первого дня работы. Или даже определять этот формат.

ТЦ «Ряды» и вывел Мытищи на первое место в Европе

Свою же прибыль ТРК будут все в большей доле получать не от торговой, а от развлекательной составляющей.

Раньше формулой успеха застройщиков было: настроить квадратных метров, сдать их в аренду еще даже до окончания строительства и снимать сливки. А сейчас приходится включать голову: надо вокруг объекта создавать свое коммьюнити, привлекать не товарами, которые везде одни и те же, а своей уникальной атмосферой, эмоцией. В торговый бизнес врывается понятие «целевая аудитория», которая раньше в этой сфере во внимание не принималась, — говорит Креков.

Уже сейчас самые дальновидные владельцы моллов продвигают их как общественные центры: места семейного отдыха, модных тусовок, концертов и даже художественных галерей. А кое-где освободившиеся площади переоборудуются под мини-гостиницы: чтобы после поздней вечеринки тусовщики, не отказавшие себе в веселящих жидкостях, могли заночевать, не садясь за руль.