По данным Банка России, за период 2014—2018 годов задолженность по ипотечным кредитам в стране увеличилась более чем вдвое — с 2,6 трлн до 6,4 трлн рублей. За эти же пять лет сумма просроченной задолженности выросла в 1,8 раза — с 39,6 млрд до 72,9 млрд рублей. В 2018 году ЦБ получил 10 238 обращений ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации и лишившихся возможности исполнять свои кредитные обязательства, — это примерно на треть больше, чем в 2017 году. В связи с этим вопрос реструктуризации ипотечных кредитов становится более актуальным, чем когда-либо.

А реструктуризация — прекрасный повод, чтобы поговорить о правах ипотечных заемщиков вообще. Как известно, потребитель у нас не всегда защищен законом. И к ипотечным заемщикам это относится далеко не в последнюю очередь.

Закон об ипотечных каникулах

© Оксана Викторова/Коллаж/Ridus

Весной этого года, а точнее 1 мая, вышел федеральный закон об «ипотечных каникулах» для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, — к примеру, потерявших работу. Уже с 31 июля ипотечный заемщик, попавший в трудное положение, может взять полугодовую паузу в обслуживании кредита, не опасаясь заоблачных штрафов и не рискуя потерей квартиры.

Действие закона распространяется не только на новые кредитные договоры, но и на действующие. Но воспользоваться этим правом можно лишь один раз, точнее по одному на каждый кредитный договор, если их два, три или больше. Есть несколько обязательных условий предоставления льготы. Размер кредита — не более 15 млн рублей (до тех пор, пока правительство не пересмотрит высоту этой планки), предмет ипотеки — единственное жилье заемщика, условия договора по требованию заемщика ранее не менялись, — поясняет ведущий экономист ГУ Банка России по ЦФО Александра Львова.

То, что клиент оказался в затруднительных обстоятельствах, он должен документально подтвердить своему кредитору, то есть банку. Наиболее распространенные ситуации — потеря работы, признание заемщика инвалидом (I или II группы), его временная нетрудоспособность от 2 месяцев и более подряд и т. д. (полный перечень указан в Федеральном законе от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ). Если по прошествии десяти дней банк не запросил дополнительные документы, значит, ипотечные каникулы одобрены.

В течение шести каникулярных месяцев заемщик имеет право приостановить выплаты по ипотеке или уменьшить их размер. На эти полгода вводится запрет на изъятие единственного жилья заемщика, переданного в залог. Информация об отсутствии (уменьшении размера) платежей в период каникул не включается в кредитную историю заемщика.

Каникулы закончились. Что дальше? Заемщик должен погасить оставшийся долг в соответствии с первоначальными условиями и графиком платежей, а после этого внести суммы, не уплаченные во время ипотечных каникул. Срок возврата кредита будет продлен.

Кстати, почему именно полгода, а не девять месяцев или, наоборот, три? Дело в том, что по статистике в поисках новой работы человек проводит в среднем именно полгода. Правда, статистика и сегодняшняя ситуация на рынке труда могут расходиться, и весьма существенно.

Решая дилемму: уходить на каникулы или нет, рекомендуем учесть все возможные риски. У инструмента есть и минусы. Например, на эти полгода начисляются проценты. А вам ли не знать, что процентная составляющая кредита достаточно велика! Получается, взяв тайм-аут, вы выиграете время, но проиграете в денежном выражении. В любом случае решать вам.

Банки тоже не в обиде

© Оксана Викторова/Коллаж/Ridus

Благодаря ипотечным каникулам заемщик получает необходимую передышку, а банк не теряет клиента. Именно стремлением кредитных организаций сохранить заемщика, а стало быть, и выплаты по кредиту, объясняется то, что с некоторых пор многие банки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие — предлагают своим клиентам, оказавшимся в сложной ситуации, помощь в виде отсрочки выплат. Так, в Сбербанке при рождении ребенка могут предоставить отсрочку до трех лет, впрочем, обычно это один год. В это время заемщик не выплачивает сумму долга, но гасит проценты. При появлении второго ребенка каникулы могут быть увеличены аж до пяти лет — и все на тех же условиях.

Однако сейчас кредитные организации идут навстречу клиентам по своему усмотрению: захотят — помогут, не захотят — не взыщите. Новый закон дает заемщику право самому объявлять такие каникулы. Он просто уведомляет банк, что берет тайм-аут. Разумеется, при наступлении «форс-мажорных» обстоятельств, подтвержденных документально.

Кстати, это станет дополнительным стимулом оформить ипотеку для осторожных заемщиков, что на руку кредитным организациям, кровно заинтересованным в росте рынка и, разумеется, своей доли на нем.

Однако важнейшим фактором повышения спроса на жилье на первичном рынке является защищенность средств граждан.

О проектном финансировании и эскроу-счетах

© Оксана Викторова/Коллаж/Ridus

До сих пор львиную долю финансирования долевого строительства составляли привлеченные застройщиками средства граждан — участников этого самого строительства. По данным АО «ДОМ.РФ», будущие жильцы оплачивали около 78% строительства, примерно 13% составляли банковские кредиты и менее 9% — собственные средства застройщиков. Такая структура финансирования — и тому немало примеров — достаточно рискованна и для граждан, и для фирм-застройщиков в силу отсутствия стабильного фондирования. Деньги дольщиков часто перебрасывались на возведение другого объекта застройщика. Если продажи по тем или иным причинам замедлялись, снижался и темп строительства, что практически полностью останавливало продажи. Долгостроев становилось все больше, а новые и новые дольщики продолжали терять деньги.

Доля просроченной задолженности по долевому жилищному строительству составляет: в 42 из 72 регионов менее 5%, в 16 регионах — менее 20%. Однако в восьми регионах она значительно выше: от 20 до 50%. Более половины задолженности просрочено в шести регионах (в двух из них она составляет 100%).

Данные по обманутым дольщикам, приводимые различными источниками, весьма разноречивы. Слишком многие ведомства заинтересованы в занижении негативного показателя. По данным Минстроя, на начало 2019 года в стране насчитывалось около 200 тысяч граждан, потративших огромные деньги на жилье и оставшихся «у разбитого корыта».

С целью полного исключения риска обмана дольщиков с 1 июля приводится в действие новый механизм ведения жилищного строительства — проектное финансирование. А покупать жилье гражданам теперь придется через эскроу-счета. Отныне застройщики не смогут получать деньги дольщиков авансом напрямую: средства граждан депонируются на банковских счетах эскроу и могут быть получены застройщиком только по факту, то есть после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. А строить застройщику придется на банковские кредиты.

Эскроу-счета будут открываться только в уполномоченном банке, кредитующем строительство, а вот взять квартиру в ипотеку можно и в другой кредитной организации. В этом случае кредитором и эскроу-агентом будут выступать разные банки.

Что дает этот механизм участникам рынка? Во-первых, обеспечивает защиту прав граждан — участников строительства. Если человек, внесший необходимую сумму на счет, не получает ключи от квартиры в течение двух месяцев после планового срока, он на законных основаниях сможет забрать свои деньги из банка. Внесены изменения в законодательство — система страхования вкладов распространена на эскроу-счета граждан, используемые в жилищном строительстве, в размере до 10 млн рублей, — рассуждает Александра Львова.

Во-вторых, обеспечивается стабильное финансирование строительства: теперь оно не зависит от поступления средств участников.

В-третьих, в связи с использованием банковских кредитов практически исключено необоснованное снижение цен на первых этапах строительства специально для «сравнительно честного отъема» средств у дольщиков.

Наконец, в случае банкротства компании-застройщика все оказывается в руках уполномоченного банка, который может выбрать один из двух вариантов: или расплатиться с дольщиками, или привлечь нового застройщика. Недострой и долгострой банку так же невыгодны, как и дольщику.

Эскроу-счета — отнюдь не новое изобретение, они прекрасно зарекомендовали себя за рубежом. В США и Германии они давно используются как в жилищном строительстве, так и в других сделках с недвижимостью. Аналогичный механизм действует и в Китае, однако там средства на счетах эскроу разблокируются не в финале, а поэтапно — по мере выполнения строительных работ.

Законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ предусмотрен переход на финансирование с использованием счетов эскроу всех проектов — кроме тех, что соответствуют критериям, предложенным Минфином и обнародованным правительством, а именно: степень готовности дома должна составлять не менее 30% (15% — при реновации), а уже состоявшаяся продажа — не менее 10% от площади по договорам долевого участия (ДДУ).

По оценке ДОМ.РФ, переход на проектное финансирование позволит за два года увеличить кредитный портфель банков в строительстве жилья в 6—7 раз, а к 2024 году — более чем в 8 раз, до 6,4 трлн рублей, и тем самым полностью удовлетворить спрос застройщиков на финансирование. Финансовые ресурсы уполномоченных банков (и отечественной банковской системы в целом) позволяют обеспечить такую динамику, даже с солидным запасом.

На 1 марта 2019 года в число банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, входили 63 кредитные организации с кредитным рейтингом не ниже А-, из них 15 региональных. Впоследствии для стимулирования конкурентной среды требования к кредитному рейтингу уполномоченных банков были снижены до ВВВ-. В результате на 1 июня 2019 года число банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, составило 95, из них 27 региональных. Впрочем, к работе с застройщиками приступили не все…

Трудности перевода

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

Скоро только сказка сказывается. В реальности, по информации Минстроя, на проектное финансирование по стране в целом переводится только 30% строящегося в настоящее время жилья, а полномасштабный переход на новые рельсы будет осуществлен минимум через два года.

Основными препятствиями на пути продвижения нового механизма являются существенная доля застройщиков с неустойчивым финансовым положением и большое количество низкодоходных строительных проектов (там, где стоимость строительства высока, а спрос низкий).

Застройщикам в новых условиях придется в обязательном порядке соответствовать нескольким жестким критериям. Для них значительно увеличен размер уставного капитала и минимального страхового покрытия, жестче стали требования к выдаче разрешений на строительство. Более чем вероятно, какая-то часть игроков вынуждена будет уйти с рынка. Тем не менее в общем и целом интерес застройщиков к новому механизму растет.

Еще одна проблема, связанная с появлением новой системы финансирования, — возможное повышение стоимости жилья. Казалось бы, встраивание в цепочку крупных банков неизбежно повлечет за собой рост цен. Однако при этом необходимо учитывать одно немаловажное обстоятельство. Стоимость кредита будет меняться в зависимости от объема средств, привлеченных на счета эскроу. По мере увеличения последнего эффективная процентная ставка для застройщика будет снижаться, и значительно.