Почти тотальное снижение цен на фоне падающего спроса и стабильно высокого предложения — главные тренды 2015 года на рынке недвижимости. И в 2016-м, судя по всему, ситуация будет развиваться по тому же сценарию, если не случится новых экономических шоков.

Первичный рынок

«Снижение потребительского интереса в минувшем году ощутили на себе абсолютно все девелоперы независимо от класса реализуемого жилья, локации и прочих условий», — уверяет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его словам, разрыв между спросом и предложением продолжает увеличиваться, чему способствует выход большого объема жилья в границах Москвы. По-прежнему ведется активное строительство в Новой Москве и застройка промзон в исторической части города.

«Девелопмент — инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды», — говорится в обзоре IRN.RU. В итоге в пределах МКАД стали появляться фактически «демпинговые» предложения, сравнимые по цене с Новой Москвой, отмечают эксперты.

Вместе с тем первичный рынок характеризуется и большей покупательской активностью, чем вторичный. В значительной степени он обязан этим государственной программе субсидирования ипотеки. По данным директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиана Гутмана, в прошлом году 78% жилья в данном сегменте приобреталось с привлечением ипотечных средств, и большей частью по субсидированной государством ставке.

«Доля ипотечных сделок в структуре продаж нашей компании, если рассматривать Московский регион, составила по итогам прошлого года 75%. Из них около 97% — это сделки, заключенные в рамках банковских программ с субсидированной ипотечной ставкой. Для сравнения: по итогам 2014 года доля сделок с привлечением кредитования составила 60%», — говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек государство запустило весной 2015 года после того, как само же ввело рынок в состояние затяжной комы повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 17% в декабре 2014 года. По условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб.

Пока что программа действует до 1 апреля 2016 года. 19 января заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что правительство не планирует ее продлевать. Однако Дмитрий Пантелеймонов полагает, что уже через несколько месяцев после отмены программы ее, скорее всего, снова возобновят. Но до этого момента на рынке новостроек будет наблюдаться затишье — ипотечные кредиты со ставкой в размере 13,5−14,5% финансово неподъемны для подавляющего большинства населения.

Даже в случае продления программы субсидирования ставок спад продаж в этом году составил бы порядка 15%, прогнозирует эксперт. Если же программу продлевать не будут, падение может достичь и 20−25%.

По мнению Юлиана Гутмана, в случае отмены программы ипотечного кредитования с господдержкой часть покупателей уйдет с первичного рынка на вторичный: без очевидной выгоды приобретения новостройки на этапе строительства они пересмотрят свои приоритеты в пользу готовых и сданных домов. В свою очередь, отсутствие финансирования строительства за счет средств дольщиков может поставить застройщиков в тяжелые условия. В целом увеличение ставок по кредитам повлечет за собой ужесточение требований к заемщикам и сокращение одобренных клиентов, что уменьшит общее количество сделок на рынке новостроек.

Вторичный рынок

Некоторое оживление на вторичном рынке уже наблюдается, отмечают эксперты. «Покупатели ведут себя довольно активно, они смотрят объекты, вносят авансы. При этом наибольшим спросом пользуются квартиры с максимальным соотношением цена-качество. Продавцы же отдают предпочтение покупателям с «живыми» деньгами, а не альтернативным сделкам», — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

По ее словам, сегодня на рынке сложились весьма благоприятные условия для совершения покупки: объем предложения высокий, а цены снизились до уровня конца 2014 года. То есть можно подобрать максимально привлекательный вариант по минимальной стоимости. «Конечно, при желании можно подождать еще большего падения цен. Однако в этом случае существует вероятность упустить выгодный вариант. Привлекательные предложения разбираются, а часть собственников могут временно снять объекты с продажи», — предупреждает эксперт.

Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2015 года объем предложения на московском вторичном рынке жилья увеличился на 7%, а спрос сократился примерно на треть. Но при этом критического затоваривания не случилось: показатели объема предложения все это время находились в пределах среднестатистических значений. «Это объясняется, прежде всего, высоким порогом ожиданий собственников в отношении стоимости своего жилья. Люди, не испытывающие «горящей» потребности в продаже жилья, предпочитают переждать неблагоприятную для них рыночную конъюнктуру и просто не выходят на рынок», — поясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Лучшим месяцем года с точки зрения покупательской активности для подержанных квартир оказался декабрь. «По данным Росреестра, в декабре 2015 года зарегистрировано 14974 переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья — это всего на 11,4% меньше, чем в декабре 2014 года. При этом определяющим фактором в данном случае надо считать не сезонность, а отложенный спрос, который начал активно реализовываться вследствие определенной адаптации значительной части участников рынка жилья к новым реалиям», — констатирует эксперт.

Новая Москва и Подмосковье

В Подмосковье декабрь тоже отметился довольно высоким уровнем активности покупателей в преддверии Нового года и каникул. В январе спрос снизился, но все равно оказался примерно на 20% выше, чем годом ранее. Сработал эффект низкой базы. «В начале прошлого года рынок практически «потух» из-за увеличения ключевой ставки до 17% и последовавшего закрытия ипотечных программ», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.

Объемы ввода нового жилья, по его данным, снизились на фоне аналогичной динамики спроса — компании, которые строили на деньги дольщиков, вынуждены были замедлить темпы строительства. Однако основной «провал» ввода, скорее всего, будет виден с 2017 года: в текущем году еще будут завершаться уже начатые проекты, а вот запуск новых отложится до лучших времен. «Через два-три года это может спровоцировать дефицит предложения на рынке, особенно при условии относительно быстрого выхода страны из кризиса», — прогнозирует Дмитрий Пантелеймонов. Правда, пока подобного развития событий ничто не предвещает.

По оценкам Владимира Яхонтова, объема предложения в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) за 2015 год не изменился, а вот в Новой Москве — вырос на 20% в количестве квартир. Но при этом, по словам эксперта, ситуация на территориях, присоединенных к столице, складывается более благоприятная.

«Новые районы на начальном этапе традиционно испытывают сложности с социальной и транспортной инфраструктурой, которая не поспевает за жилищным строительством и требует вложений, — говорит он. — С этой точки зрения в более выигрышном положении находится Новая Москва, куда направляются инвестиции девелоперов, частных инвесторов, государства. Это отражает и рост стоимости недвижимости на присоединенных территориях, которая за два года увеличилась в цене на 26%. Подмосковье же, напротив, будет испытывать трудности, связанные с переизбытком предложения и менее емким административным ресурсом».

Что покупают

Максимальная экономия — главный мотив, которым руководствуются сегодня покупатели жилья. По-прежнему очень хорошо продаются студии небольшой площади — до 30 «квадратов», отмечает Дмитрий Пантелеймонов. «Их охотно раскупали в конце 2014 года инвесторы, традиционно ориентирующиеся на малогабаритное предложение, а сегодня они популярны в силу того, что у людей просто нет лишних денег: покупают то, что дешевле — и не с целью вложения средств, а для личного проживания. По итогам 2015 года жилье малой площади составило порядка двух третей в структуре продаж нашей компании», — рассказывает он.

Еще один ярко выраженный тренд — рост популярности «евроформата» — квартир, в которых кухня и гостиная находятся в едином пространстве, а изолированными остаются одна или две спальных комнаты и санузел. За счет подобной оптимизации жилого пространства общий метраж помещения получается немного меньше стандартных 

«двушек» и «трешек», и стоит оно дешевле.

На вторичном рынке покупатели тоже отдают предпочтение небольшим квартирам (с одной или двумя комнатами), но в более современных домах с просторными кухнями, желательно от 8 кв. метров. «Как правило, площадь таких квартир начинается у однокомнатных — от 34 кв. метров, у двухкомнатных — от 44 кв. метров», — говорит Марина Толстик.

Она также отмечает тенденцию смещения спроса в сторону Новой Москвы и ближнего Подмосковья. По ее словам, многие жители удаленных спальных районов застроенных типовыми домами (1965−1975 годов) высотой в 5 и 9 этажей, решая жилищный вопрос, зачастую обращают внимание на объекты, расположенные за МКАД. «Ближнее Подмосковье и Новая Москва активно застраиваются, и на рынке постоянно появляются новые ликвидные объекты в современных многоэтажках. Их стоимость аналогична стоимости квартир в старом жилом фонде в удаленных районах «старой» Москвы, но потребительские качества гораздо выше», — поясняет эксперт.

Зачем покупают

Другой характерный штрих текущей ситуации на рынке недвижимости: квартиры больше не рассматриваются как надежное вложение свободных средств. Эксперты отмечают, что в 2015 году инвестиционных сделок в классическом понимании почти не было, нет их и сегодня.

Собственно, миф о том, что московские квадратные метры будут дорожать всегда, был развеян еще в 2009 году. И уже тогда с рынка ушли люди, которые целенаправленно на нем зарабатывали. Недвижимость перестала котироваться в качестве источника быстрых сверхдоходов, но по-прежнему считалась надежным средством для сохранения сбережений. В 2015 году развеялась и эта иллюзия. Сегодня сделки проходят, исходя из актуальных жилищных потребностей. То есть квартиры в основном приобретаются именно для того, чтобы в них жить. «Правда, на рынке остается определенное количество клиентов, которые сами не нуждаются в жилье, а покупают его «на будущее» — для детей, с целью сдачи в аренду. Это тоже своего рода инвесторы, но перепродажу они пока не планируют», — добавляет Дмитрий Пантелеймонов.

К слову, спрос на рынке аренды жилья, по словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, тоже формируется вокруг объектов экономкласса, и пока нет никаких предпосылок к снижению средних ценовых показателей в данном сегменте. «В целом рынок аренды на сегодняшний день не демонстрирует существенных колебаний стоимости. Основные коррективы пришлись на первое полугодие прошлого года — они стали следствием кризисных изменений в экономике страны и на рынке недвижимости. Тогда объекты экономкласса стали дешевле на 10−15%, бизнес-класса и de luxe — примерно на 15%. Дальнейшее снижение цен не отмечается. Сегодня в среднем они составляют порядка 28 тысяч рублей за 1-комнатную квартиру, 37−39 тысяч за 2-комнатную и 45−50 тысяч за трехкомнатную», — сообщила она.

Почем покупают

По итогам 2015 года столичные квартиры подешевели на 10−15%, как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок и торга, подсчитали в аналитическом центре IRN.RU. По всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 году. «В ситуации, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а нефть опускается ниже $40 за баррель, ожидать иного развития событий было бы странно», — полагают специалисты аналитического центра

По словам Марины Толстик, цены на недвижимость в 2015 году снизились во всех классах, но больше всего потеряли в стоимости трех- и многокомнатные квартиры в старом жилом фонде (в основном это 5-этажные «хрущевки» и 9-этажные панельные дома). «Покупателей на такие квартиры сегодня крайне мало. Собственники, которым необходимо реализовать свои квадратные метры, вынуждены делать существенные скидки», — поясняет она.

По ее оценкам, в декабре на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения уменьшилась на 1,8% и составила 221,5 тыс. рублей за кв. метр. На вторичном рынке Новой Москвы — на 1,4%, до 110,8 тыс. рублей за кв. метр. Уменьшение средней удельной цены предложения по отношению к марту 2015 года (максимальная цена за период) составило 11%. По итогам 2015 года цена предложения снизилась на 4%.

По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2015 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья в Москве снизилась на 4,3%, составив по итогам декабря 186,7 тыс. рублей за кв. метр. В долларовом эквиваленте произошло снижение на 23,4% — с $ 3498 за кв. м до $ 2678 за кв. метр. «Продолжающееся ослабление рубля соответственно влечет за собой дальнейшее удешевление московских квартир в долларах. В абсолютных цифрах нынешние показатели — минимум с ноября 2005 года», — отметил Сергей Шлома.

По словам Владимира Яхонтова, средняя цена первичной недвижимости в границах старой Москвы за год снизилась на 23%, прежде всего, из-за увеличения объема предложения. При этом средняя цена новостроек Новой Москвы и Подмосковья практически не изменилась. Снижение средней стоимости квартир на первичном рынке Новой Москвы составило 7%, в Подмосковье — 3%.

Влияние курса рубля

Резкие валютные колебания в 2015 году сыграли на руку обладателям долларовых накоплений, достаточных для покупки жилья. Люди получили возможность приобрести объект с более высокими потребительскими характеристиками, не выходя при этом за рамки планируемого бюджета. «По нашим подсчетам, человек, который в мае перевел в доллары сумму, эквивалентную стоимости однокомнатной квартиры в спальном районе столицы, сейчас, выйдя в рубли, может смело подбирать двухкомнатную квартиру в сегменте «комфорт плюс» либо трехкомнатную в «эконом». Все это — без дополнительных вложений, на одной только разнице курса», — подсчитывает Сергей Шлома. Отчасти именно этим объясняется оживление на вторичном рынке, полагает он, — очередное резкое ослабление рубля подстегнуло обладателей долларовых накоплений к активным действиям.

С другой стороны, наблюдая динамику курсов, потенциальные покупатели с долларами на руках могут, наоборот, откладывать сделку в ожидании дальнейшего падения национальной валюты, предполагает Владимир Яхонтов. В свою очередь, повышение курса доллара и евро и снижение цен на недвижимость может заставить часть продавцов снять жилье с продажи до лучших времен, добавляет Марина Толстик.

На рынке новостроек своего рода противовесом для сползания цен выступает себестоимость строительства, которая возрастает при девальвации отечественной валюты, поскольку используются зарубежные материалы и оборудование. «Следовательно, сегодня при большом объеме возводимых объектов и увеличившейся себестоимости рублевая цена объектов на первичном рынке, как минимум, меняться не должна: при ее снижении строительство станет убыточным. А так как в убыток себе никто работать не станет, теоретически цены могут и повыситься», — не исключает Юлиан Гутман.

Прогнозы

Текущая ситуация на рынке жилья — это не временный кризис, а новая реальность, в которой рынок будет существовать довольно продолжительное время, полагают его участники. Основное отличие — практически нулевая инвестиционная активность. Жилье перестало быть инструментом финансового дохода, вернувшись к своей изначальной функции — люди будут покупать его для жизни, а не для извлечения прибыли. И с этой точки зрения на рынок воздействуют два противоположных фактора.

С одной стороны, потребность населения в улучшении жилищных условий по-прежнему остается очень высокой, и перепроизводства жилья в России нет. С другой стороны, спрос остается под давлением экономического кризиса, следствием которого является снижение доходов населения, неуверенность людей в будущем, стремление к экономии в условиях общей неопределенности. Поэтому значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика, полагают аналитики.

«В целом, рассматривая ситуацию на рынке и озвучивая прогнозы, стоит учитывать, что российские власти относят жилищное строительство к приоритетным отраслям, поэтому в любом случае рынок может рассчитывать на определенную поддержку. Кроме того, потребность в жилье является базовой, а это значит, что полного краха рынка не будет никогда: в любом случае продолжится и возведение домов, и продажа квартир», — оптимистично резюмирует Дмитрий Пантелеймонов.