Третья часть застройщиков не сможет получать деньги в банках после введения с 1 июля системы эскроу-счетов, что приведет к снижению ввода нового жилья в России.

По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, именно эта часть застройщиков не сможет получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям.

«Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять», — сказал Греф.

Средства граждан будут храниться на эскроу-счетах, использовать которые будет возможно только после ввода дома в эксплуатацию. Возводить дома застройщики должны на средства банков в рамках проектного финансирования.

Какое-то количество застройщиков по этой схеме обанкротится.

Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы. Цены на жилье, соответственно, в этот период пойдут вверх.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко уверена, что часть застройщиков в самом деле не уверена в своем положении на рынке.

Это те застройщики, которые изначально не собрали нужного объема денег на свои проекты: либо проект сам по себе плохой, либо цена заведомо завышена, либо по каким-то еще причинам. И в таких случаях новые правила оградят дольщиков в том числе от вовлечения в потенциально провальные проекты, — объяснила она.

Правда, успокаивает эксперт, рост цен на новостройки после 1 июля 2019 года произойдет (как следствие нововведений, без учета внешних факторов) лишь на несколько процентов — это разница между бесплатным «кредитованием» со стороны дольщиков и стоимостью кредита у банков.

Если застройщик привлекает деньги граждан, он должен будет открыть так называемые эскроу-счета — это аналог банковской ячейки, куда кладутся взносы покупателей квартир, но к которым девелопер не может прикоснуться до момента, пока не выдаст дольщикам ключи на руки. До того момента банк эти деньги использовать может, а застройщик — нет, — говорит Радченко.

Она привела данные специального исследования компании PriceWaterhouseCoopers. Из него следует, что в районах массовой застройки жилье при новой схеме подорожает на 3%, а в точечных проектах — на 3,8%. Это соразмерно инфляционному приросту. Зато существенно снизятся риски недостроя.

Соответственно, в новых условиях застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир. Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее вследствие увеличения себестоимости.

Проекты, выживаемость которых зависит от благосостояния заемщиков, в высшей степени рискованные для самих застройщиков, предупреждает гендиректор компании «РД-Центр» Наталья Словесникова.

Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же непредсказуемая. Множество проектов всегда запускается в каком-то смысле „на авось“, чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки, — говорит она.

До 1 июля главный риск соинвестора состоит в том, что человек, вложивший средства в будущую квартиру в многоквартирном доме на этапе котлована, уже не сможет без потерь забрать их назад в том случае, если существенная часть других инвесторов почему-либо откажется участвовать «в забеге». 

Новые правила обеспечат дольщикам спокойствие души на период, пока их дома находятся в «стадии роста», и небольшое удорожание — на стоимость банковского кредита — конечной квартиры служит приемлемой платой за уверенность, что застройщик не сбежит с их деньгами. А за спокойствие надо платить.