Государство не оставляет надежды вывести из тени рынок аренды жилья в России. Заняться его «отбеливанием» власти планируют и в наступившем году. В частности, предполагается создание специальной платформы — агрегатора, который позволит четко понимать объем сдающегося в аренду жилья, рассказал в интервью порталу «Будущее России. Национальные проекты» заместитель министра строительства ЖКХ Никита Стасишин.

По замыслу авторов, эта платформа, интегрированная с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами, объединит «огромное количество услуг», полезных и удобных как арендодателю, так и арендатору.

«Мы ее еще разрабатываем, не до конца приняли решение, как это будет выглядеть. Но уже могу сказать, что там будут аккумулироваться услуги по заключению договора аренды, регистрации арендаторов по месту проживания, страхование жилья, услуги налогового агента», — сообщил замминистра.

Сейчас в стране сдается 5,2 миллиона квартир, и после легализации рынка бюджет сможет собирать до 200 миллиардов рублей налогов ежегодно, пояснил он. Но тут же призвал не заострять внимание на налогах. В приоритете безопасность сдачи и снятия квартир и комплекс сопутствующих услуг, подчеркнул Стасишин, а лишние сложности для собственников квартир, сдающих их по официальным договорам, создавать не предполагается.

А выгода где?

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

Вывод рынка аренды из тени — логичный шаг как для пополнения бюджета, так и для предоставления определенной защиты и арендатору, и арендодателю. Вопрос в том, как этот механизм будет внедряться, как он будет работать и как государственные органы планируют вычислять тех, кто не захочет платить налоги и выходить с серого рынка, отмечает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По большому счету он и сейчас функционирует неплохо, поскольку договоры, как правило, заключаются на год без дня, ежегодно продлеваются и имеют вес в судах или при нарушении каких-либо обязательств любой из сторон, — говорит он. — К тому же нужно понимать, что условный серый рынок аренды — это в основном комнаты, койко-места и небольшие квартиры, а класс сдаваемых помещений — максимум комфорт+, если мерить его по классификации новостроек.

По словам аналитика, элитное жилье в 90% случаев сдается по долгосрочным договорам, которые подлежат госрегистрации и с доходов платятся налоги. Особенно это касается кейсов, когда квартиросъемщики — иностранные граждане либо компании, снимающие для своих сотрудников дорогое жилье.

Так что в целом никаких преимуществ для арендодателя в госрегистрации договоров аренды нет, поскольку отношения между ним и арендатором и так закреплены договором, который будет иметь силу при судебных разбирательствах. Проблема скорее носит более глобальный характер.

Большинство граждан не против платить налоги с доходов, даже когда речь заходит о прогрессивной шкале налогообложения. Но они хотят видеть, куда эти денежные средства направляются, нужны визуальные подтверждения работы аппарата чиновников над проблемами городов и государства в целом. Пока что это будет восприниматься так, будто бы все уже украдено, теперь хотят обобрать еще и нас. Когда поменяется отношение граждан, тогда и будет виден результат, и тогда можно ждать очередей на госрегистрацию договоров аренды жилья, — прогнозирует Кричевский.

Заставить платить налоги можно, но зачем?

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

Собираемость налогов с аренды квартир увеличить до определенного предела получится, полагает шеф-аналитик ГК TeleTrade Петр Пушкарев, если государство попытается жестко привязать эти механизмы к отчетности агентств недвижимости или начнет вовсю шерстить известные интернет-порталы, на которых жилье часто выставлено публично в посуточную аренду. Но правильно ли в принципе задаваться сейчас такой целью?

Налоговый пресс и без того массивнейший, а при этом у большинства людей в стране не хватает денег часто на самое необходимое, не говоря уже о товарах длительного пользования, — напоминает эксперт.

Причем касается это и арендаторов, и владельцев жилья: у них ведь тоже часто нет больших накоплений, и они живут на доходы с когда-то купленной квартиры. Купленной на деньги, с которых уже уплачены налоги (и подоходный, и 30% в пенсионные и прочие социальные фонды работодателем с официальной зарплаты). А если квартира покупалась в ипотеку, то заплачены (или до сих пор платятся) еще и немалые проценты банку. Плюс регулярно платятся в бюджет налог на недвижимость, ЖКХ и взносы на капитальный ремонт.

Насколько справедливо теперь еще раз обкладывать этих людей налогом фактически на использование уже приобретенной ими собственности, когда они пытаются теперь компенсировать себе все понесенные расходы? — риторически интересуется аналитик.

Вопрос имеет не только гуманитарно-правовой, но и чисто прагматический аспект, добавляет он. Не лучше ли было государству хотя бы в ближайшие 5—10 лет не лезть в «интимные» отношения квартирантов и хозяев, позволив им потратить сэкономленные таким образом деньги в магазинах? Это немного подпитает спрос на весь ассортимент торговых сетей, а значит, поможет и производителям товаров, и всей российской экономике.

Государство не испытывает сегодня недостатка в налоговых поступлениях, имеет ежегодный бюджетный профицит, а дополнительные деньги «на всякий пожарный» и так уже второй год изымает за счет повышения НДС на 2%, отмечает аналитик. Так почему бы не дать экономике шанс раскачиваться не только «сверху» за счет национальных проектов, но и «снизу», «лишними» деньгами, оставленными гражданам?

Уверен, они найдут им лучшее применение, чем государство, — продолжает Пушкарев. — А кто-то, может быть, сумеет построить на этих деньгах и мелкий личный бизнес, решив таким образом свою проблему нехватки доходов самостоятельно, а не перекладывая эту задачу на государство, которое сперва опять залезет для этого к гражданину за „помощью“ в карман.

Очевидно, что люди в массе идею налога с аренды принять не захотят, прогнозирует эксперт, и собственники квартир будут по-прежнему стараться как-то договориться с жильцами. Например, прописывать в договоре одну цену аренды, а по факту устанавливать другую — более высокую. Или заключать договор официально на полную сумму, но на очень короткий срок, а потом продлевать отношения аренды уже без договора.

Конечно, нелегальная и полулегальная аренда снижает правовую защищенность процесса и для хозяев, и для жильцов, — признает аналитик. — Но многие, не слишком обжигавшиеся пока на этом в прошлом, все-таки предпочтут остаться в сером поле, решая свои дела без нежелательного для них посредничества государства, а больше полагаясь на денежный залог и на помощь агента по недвижимости.