Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%. Об этом сообщило издание «Известия» со ссылкой на данные сайтов топ-10 участников рынка. Показатель включает все расходы, которые заёмщик выплачивает за время кредитования. Кроме ставки, это ещё стоимость страховок и комиссий: за обслуживание, ведение счетов заёмщика, выпуск карт, другие дополнительные услуги.

Средняя ипотечная ПСК увеличилась почти на 1% после повышения ключевой ставки до 21% по итогам заседания Центробанка 25 октября. За месяц минимальный порог стоимости ипотеки вырос на 1,3% и составил 27,5%. Верхняя граница ПСК сейчас в среднем достигает 33,4%.

Переплата по ипотечному кредиту на сумму десять миллионов рублей с учётом первоначального взноса в два миллиона на срок 25 лет с ПСК 30% составит 65 миллионов рублей. Это означает, что конечная стоимость квартиры будет выше первоначальной цены в 7,5 раз.

Прогнозы по ставкам

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг спрогнозировал, что ипотечные ставки могут начать снижаться в четвёртом квартале 2025 года. Эксперт уточнил, что всё будет зависеть от макрополитических факторов.

Гольдберг пояснил, что повышение ставки отразится на кредитно-денежной политике к концу первого полугодия 2025 года.

«Когда вижу прогнозы, что в следующем году рынок ипотеки сократится, это точно не так... Мой прогноз: в следующем году принципиально ничего не изменится, а уровень ставок сохранится примерно на том же уровне, что и сейчас», — сказал специалист.

Что происходит с рынком

Директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отметил, что сейчас рынок ипотеки заморожен непосильными ставками по рыночным программам. Отрасль поддерживают лишь льготные программы, на которые приходится значительная часть выдач, однако банки столкнулись с дефицитом лимитов по ним. При этом перспективы поддержки из бюджета неочевидны, поскольку для Минфина трудно субсидировать льготные ставки при ключевой ставке в 21%.

Представитель «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич считает, что банки вынуждены активно увеличивать ставки по кредитам, поскольку стоимость их фондирования растёт вместе с ключевой ставкой. По его словам, финансовые организации не могут предоставлять кредиты по ставке ниже доходностей, которые они предоставляют по вкладам.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры общественных финансов Финансового университета при Правительстве РФ Игорь Балынин заявил, что 2025 год не является удачным для приобретения жилья в ипотеку, если только она не является льготной. При семейной ипотеке под 6% сумма ежемесячного платежа в указанных выше конфигурациях снижается до 44,4 и 28,6 тысячи рублей соответственно, а сумма переплаты — до 1,3 и 2,8 миллиона рублей.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов представил три варианта развития событий на ипотечном рынке: позитивный, негативный и нейтральный.

Пессимистичный сценарий предполагает повышение ключевой ставки. Азизов уточнил, что с 1 января 2025 года вступит в силу стандарт защиты ипотечных заёмщиков, регулирующий выдачу ипотек. Стандарт включает несколько ограничений. В частности, заёмщик должен внести первоначальный взнос за счёт собственных средств, без кешбэка от застройщика. Будут запрещены совместные программы от банков и застройщиков со сниженными ставками.

Нейтральный сценарий предусматривает, что ипотека станет более стабильной. Ключевая ставка получит «передышку», а с начала 2025 года будет снижаться.

Позитивный сценарий предполагает реализацию новых ипотечных программ. Сейчас обсуждается запуск студенческой ипотеки, строительной ипотеки, региональных льготных программ. По мнению эксперта, особенно актуальной была бы молодёжная ипотека, позволяющая молодым людям обзавестись собственными квадратными метрами. Такая программа помогла бы улучшить демографическую ситуацию и поддержать строительную отрасль.

Если ключевую ставку снова повысят

Последнее заседание ЦБ РФ в этом году запланировано на 20 декабря. Центробанк несколько раз давал понять, что может снова повысить ключевую ставку на 1–2%. Эксперты предположили, что будет с ипотечным рынком, если ключевая ставка поднимется до 25%.

Здание Банка России. © АГН «Москва»

Глава «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» Камила Фазлыева рассказала, что бурный рост ипотечного кредитования остался позади. Ставка 25% является заградительной, а её снижение даже до 20% серьёзно ситуацию не изменит. По её словам, всё упирается в высокую стоимость жилья, в соотношение его стоимости с доходами людей.

Фазлыева отметила, что рынок постепенно остывает, после чего наступает подходящее время для развития альтернативных инструментов приобретения жилья. Она добавила, что продажи упали и продолжат падение.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что рыночная ипотека вне льготных программ стала гораздо менее востребованной из-за стоимости. Однако нельзя утверждать, что при более высокой ключевой ставке заёмщиков совсем не будет. Всё равно остаются сценарии использования рыночной ипотеки.

«Например, когда покупателю нужен относительно небольшой кредит, поэтому ежемесячный платёж и общая переплата остаются приемлемыми. Так бывает при продаже недвижимости на вторичном рынке перед покупкой новой квартиры или при комбинированном кредите, когда не хватает льготной составляющей», — сказал эксперт.

Он обратил внимание, что есть заёмщики, чей доход с ростом инфляции тоже увеличивается. Ещё имеются люди, считающие, что им хватает накоплений, чтобы пережить период высоких ставок, а затем рефинансировать кредит. Но спектр таких сценариев резко сужается в зависимости от роста ключевой ставки.

В целом специалисты склоняются к мнению, что в начале 2025 года роль ипотеки на рынке недвижимости снизится. При этом полного отказа от неё ожидать не стоит. Ситуация изменится после замедления темпов инфляции и снижения ключевой ставки.