Еще сравнительно недавно рынок недвижимости казался одним из наиболее прогрессивных и быстро растущих, что объяснялось традиционно высоким спросом на жилье, особенно в Московском регионе. Сегодня на нем господствуют уже совсем другие — депрессивные тенденции, и это состояние, по мнению многих экспертов, затянется на годы. Причем проблемы ждут массовый рынок жилой недвижимости сразу во всех его основных направлениях.

Все печально

В наихудшей ситуации находится сегодня рынок вторичного жилья. Так полагают эксперты, опрошенные интернет-порталом «БН-газета». Они указывают на то, что падение рублевых цен только началось, и улучшения в ближайшие годы ждать не стоит. «Скорее всего, в ближайшие 2−4 года цены в среднем будут устойчиво снижаться, при условии, что не будет реализован инфляционный сценарий в экономике», — поясняет аналитик ИК «Финам» Тимур Нигматуллин.

Так как рынок вторичного жилья представлен преимущественно частными владельцами, все процессы на нем происходят медленнее, чем на первичном, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.

Как новостройки похоронили «вторичные» квартиры

Сомнительные перспективы «вторички» вряд ли объясняются только лишь меньшей ликвидностью и скоростью оборота объектов. На сегодняшний день можно констатировать, что вторичный рынок квартир неумолимо «съедается» новостройками. Пожалуй, единственным преимуществом «вторички» является возможность проживания в купленной квартире сразу же после ее покупки.

Это служило решающим доводом для тех, у кого не было времени и возможности ждать завершения строительства или отделки новой квартиры. И вот, в последние годы, это преимущество было практически полностью нивелировано по причине изменения характера предложения новостроек. Если еще несколько лет назад практически все новостройки реализовывались на стадии строительства и без отделки, то сегодня значительная доля предложения приходится на готовые и полностью приспособленные к проживанию квартиры.

Снижение цен на такое жилье стало последним гвоздем, забитым в крышку гроба вторичного рынка. По данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу прошлого года количество выставленных на продажу готовых квартир в уже сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 годом. Решающим же аргументом в пользу готовых новостроек стало снижение средней цены квадратного метра площади в таких квартирах на 10%.

Москва утонула в новостройках

С другой стороны, фактически убив вторичный рынок, продавцы новостроек вряд ли будут долго радоваться достигнутым преимуществам. На сегодняшний день объем предложения нового жилья в Московском регионе достиг своего исторического максимума — в продаже находится более 7 млн кв. м. нового жилья, при том, что даже в лучшие «тучные» годы в столице по обе стороны МКАД возводилось до 5 млн. кв. м.

Настораживает то, что этот пик совпал с падением платежеспособного спроса, обусловленного кризисом. По всем прогнозам, оно продолжится и дальше.

Однако это пока никак не влияет на рост предложения. Предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье в последние годы растет беспрецедентно высокими темпами, отмечает в своем докладе «Как продать 7 млн квадратных метров новостроек?» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Если в 2011—2013 гг., в период умеренного развития рынка, объем предложения многоэтажного жилья в столичном регионе составлял 4−5 млн кв. м, то год назад в продаже было уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 года — 7,1 млн кв. м., отмечает эксперт. Это означает, что по сравнению с докризисным периодом объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.

И это, похоже, еще не вечер. Признаков сокращения предложения новостроек пока не наблюдается. По мнению Репченко, это ведет к увеличению доли нераспроданных квартир в готовых домах. Тех самых, которые в свое время заместили собой вторичное жилье.

Обрыв уже близко

Что остановит этот локомотив, без тормозов и машиниста несущийся по направлению к обрыву, неизвестно. А обрыв все ближе, так как вся эта гонка происходит на фоне падения платежеспособного спроса в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.

Олег Репченко приводит данные Росстата, согласно которым реальные зарплаты в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция достигла 12,9%. В таких условиях денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды у россиян остается все меньше.

Однако это не мешает набравшей обороты «строительной машине» выдающей на гора все новые и новые квадратные метры.

По ту сторону пропасти

Единственным логичным вопросом в этой ситуации остается то, к чему, в конечном счете, приведет эта гонка и что ждет российский рынок жилья после этого.

В первом случае все кажется более или менее понятным — причин для прекращения снижения доходов значительной части населения пока не видно. А это значит, что локомотив благополучно достигнет пропасти и не менее благополучно в нее свалится. То есть наметившийся переизбыток недвижимости без всякого сомнения зависнет. Больше повезет тем застройщикам, у кого к этому моменту окажется больше уже построенного и сданного жилья. Его, пусть и с существенным дисконтом, можно будет реализовать. Значительные объемы, скорее всего, зависнут в недостроенном состоянии. Застройщиков практически наверняка ждет волна банкротств и передел рынка, как это было в начале 2000-х, а покупателей квартир на стадии строительства — новые испытания. Впрочем, их количество будет, скорее всего, меньше количества обманутых дольщиков времен первого кризиса.

Когда и сколько

Что касается второго вопроса — что будет с рынком, то здесь эксперты в целом сходятся во мнениях, полагая, что прекращения падения следует ждать не раньше второй половины следующего года.

«В конце года, начале следующего будет дно по ликвидным объектам. Хорошие однушки можно будет брать, — пояснил „Ридусу“ финансовый аналитик Дмитрий Голубовский. — По менее ликвидным объектам дно — лето 2017-го. Это дно и в рублях и в долларах. Я ожидаю стабилизацию курса и падение волатильности к началу следующего года».

Что касается непосредственно стоимости квадратного метра, то, по мнению аналитиков центра «Индикаторы рынка недвижимости», судьба рынка будет зависеть от динамики цен на нефть.

При сохранении стоимости нефти в диапазоне $30−50 за баррель средние цены на недвижимость до конца 2016 года, по всей видимости, потеряют еще примерно 10−15% и по итогам года стабилизируются около $2000 за метр, — говорится в докладе аналитического центра. Или 140−150 тыс. руб. — при нефти в $30−50 за баррель курс рубля, судя по актуальной политике ЦБ, скорее всего, составит 60−80 руб. за доллар. Это наиболее вероятный сценарий.

Ухудшение макроэкономического фона и уход нефти ниже $30 за баррель могут привести метр к отметке в $1000. Фактически рынок недвижимости вернется в ситуацию, в которой существовал в течение 10 лет, с 1993—1994 по 2003—2004 гг., до начала нефтяного бума. Но не сразу, а в течение двух-трех лет, которые понадобятся для снижения цен на 30−40% от нынешних уровней.