«Мы что, всю жизнь будем по съемным квартирам ютиться?» — раздраженно спросила жена после очередного визита квартирной хозяйки. И, пожалуй, именно с этого банального вопроса началась наша ипотечная история.

Собственно, минимальный первоначальный взнос для ипотеки у нас уже был накоплен. Но связывать себя обязательствами перед банком, которому придется переплатить целые миллионы в виде процентов, долгое время было страшно. Все решила экономическая ситуация на рынке недвижимости. Продавцы наконец осознали кризисную реальность, цены на квартиры перестали расти, а ипотечные ставки к весне 2018-го достигли исторического минимума, снизившись в среднем до 9,5%. В условиях, когда рубль снова начал слабеть, продолжать копить деньги показалось слишком рискованным делом. Тем более предварительные расчеты показали, что сумма ипотечных процентов, которую надо выплатить банку, почти равняется сумме, которую пришлось бы платить за аренду жилья. «Лучше платить и жить в собственной квартире», — рассудили мы.

Дом, которого нет

Когда решение обзавестись собственным жильем принято, первый вопрос, которым задается покупатель недвижимости, — первичный или вторичный рынок? Плюсы «вторички» — больше вариантов практически в любом районе Москвы и возможность сразу увидеть товар. В случае с новостройкой, когда дом еще на этапе строительства, можно лишь вдохновляться обещаниями продавца и виртуальными турами по квартире. Фактически вы должны заплатить деньги за «воздух» — объект, которого еще нет в реальности. Для многих это психологически сложный шаг, учитывая нашумевшие истории о замороженных стройках и обманутых дольщиках.

Но плюсов в «первичке» для нас оказалось больше. В их числе — возможность выбирать из параметров в пределах целого жилого комплекса: разные планировки, метраж, нужные стороны света. Кроме того, притягивает само ощущение нового дома, в котором никто до вас не жил. И наконец, цена: даже если покупать жилье не на этапе котлована, а когда дом уже близок к завершению, это выйдет все равно дешевле, чем аналогичный по параметрам объект на вторичном рынке.

В поисках среды

Неопытным новичкам, таким, какими были мы, приступая к поиску своей первой в Москве квартиры, может показаться, что столичный рынок недвижимости — это безграничное море выбора. Но когда вы определите ключевые условия, которым должно удовлетворять ваше будущее жилье, окажется, что подходящих вариантов на весь московский мегаполис не так уж много.

Не считая того, что изначально мы настроились на покупку «двушки», у нас было три фундаментальных требования: шаговая доступность метро, возможность заселиться в квартиру в течение ближайшего года и, разумеется, цена — в пределах 7 миллионов рублей. Еще одним важным условием, без которого бессмысленны все остальные, была хорошая экология. Район — это вообще половина дела: по сути, покупатель выбирает среду, которая определит качество его жизни. Желательно сразу выяснить, есть ли поблизости промышленные объекты, ЛЭП, магистральные трассы, а также поинтересоваться, что было раньше на территории, где возводится дом. Сейчас в Сети есть удобные сервисы, которые позволяют сразу увидеть на карте города не только состояние экологии рядом с нужным ЖК, но еще и такие показатели, как транспортная доступность района и обеспеченность инфраструктурой.

По экологическим причинам мы сразу отвергли восток и юго-восток — несмотря на то, что и в этих направлениях можно найти вполне чистые районы. Мы сами живем на востоке, недалеко от парка, но ветер, который периодически приносит не самые свежие запахи, стал для нас достаточно весомым аргументом для того, чтобы обратиться к другим регионам. Поиск показал, что подходящих под наши требования жилых комплексов в границах Москвы не больше десятка. Детальное знакомство с сайтом каждого застройщика еще больше урезало этот список: в двух случаях оказалось, что квартиры, которые вписываются в наш бюджет и будут сданы не позже 2019 года, уже раскуплены. И это на фоне комментариев экспертов, которые хором говорят о том, что у людей стало меньше денег, ради инвестиций недвижимость уже не покупают, а предложение в Москве значительно превышает спрос. Да, вариантов много, но оптимальные по цене/качеству разбирают довольно быстро.

Мусор под окнами

Казалось, пора уже своими глазами увидеть оставшиеся варианты. Но не стоит спешить! Внимательно изучайте интернет-форумы дольщиков: вот, пожалуй, самый важный урок, который мы извлекли на этом этапе выбора. На них можно узнать о таких минусах жилого комплекса, которых нет в онлайн-сервисах и которые сразу поставят крест на приглянувшемся варианте. С нами так и случилось. Будущие обитатели ЖК, на котором мы первоначально остановили свой выбор, выложили на форуме документы, из которых следовало, что совсем рядом с домами будет построен мусоросортировочный полигон. Соседство с таким объектом никак не входило в наши жилищные планы.

Вскоре из списка был вычеркнут другой застройщик, который вначале привлек нас своим расположением домов — практически в самом лесу. На форуме дольщиков появилась информация, что вокруг этого ЖК проложат сразу две крупные транспортные магистрали: прощай, надежда на тихий лесной уголок. И наконец, отвергнут был еще один вариант — уже из-за репутации застройщика, у которого были проблемы с предыдущими объектами. Вообще стоит максимально внимательно изучить историю тех компаний, у которых вы собираетесь покупать жилье. Хотя почти все сделки в новостройках сегодня совершаются по договору долевого участия (ДДУ), а федеральный закон № 214 гарантирует защиту интересов дольщика, от репутации застройщика по-прежнему зависит многое: и это не только соблюдение сроков, но и качество строительства, а также работ по благоустройству прилегающей территории.

Кстати, не стоит обольщаться, если компания берет на себя слишком большой объем дополнительных работ: постройку прилегающих дорог, школ и детсадов. Социальная нагрузка может быть причиной задержки, из-за которой вы не получите в срок свои ключи: объект не введут в эксплуатацию до тех пор, пока не построят все то, что указано в списке по благоустройству.

«Рукой подать»

«Поехали уже смотреть», — нетерпеливо подгоняла жена. По сути, у нас осталось всего два направления: несколько ЖК в Новой Москве на юге и один комплекс на северо-западе. Никаких заводов и полигонов рядом, и везде зеленые зоны. Во всех случаях застройщик обещал, что до метро «рукой подать». Google и «Яндекс.Карты» тоже говорили, что в худшем случае идти придется не больше 20 минут.

Бодро шагая по дороге к выбранному ЖК, мы вдруг обнаружили перед собой запертые ворота. Впереди раскинулся частный коттеджный поселок, а табличка предупреждала о том, что посторонних сюда не пускают. Навигатор подсказал обходной путь, но, прошагав по обочине шумной магистрали еще минут 20, мы осознали, что до объекта все так же далеко. В общем, мы вернулись к метро, так и не добравшись до дома, который «в шаговой доступности».

Кстати, во многих ЖК застройщик готов бесплатно подвезти вас к дому прямо от метро на машине. Не стоит поддаваться: если хотите шаговую доступность, всегда проверяйте обещанный путь своим ходом.

«Последний шанс»

Когда мы впервые увидели строящийся дом, в который переедем в следующем году, «нашего» этажа в нем еще не было — зато он появился как раз к тому дню, когда мы заключали договор. В первый визит мы просто изучали окрестности и место стройки, решив не наведываться пока в офис застройщика. И хотя дали себе обещание не спешить, что-то внутри уже подсказывало: да, это оно, то самое место! Чистый Северо-Западный округ, лучшая роза ветров в Москве, пруд, речка и лесопарк, 15 минут до метро неспешным шагом и никаких существенных минусов, которые обычно встречаешь десятками. Правда, цена была выше, чем в аналогичных случаях на юге города. Но когда место по-настоящему нравится, не жалко заплатить больше.

Наше первое общение с менеджером принесло еще один важный урок: никогда не верить словам продавца. Расписывая достоинства комплекса, он уверял, что ключи мы получим уже к концу года — возможно, даже осенью. «Смотрите, завтра у нас очередное повышение цен, они растут каждые две недели. Как раз сегодня последний шанс взять за эту стоимость», — заговорщицким тоном советовал менеджер. Однако внимательное знакомство с документацией на сайте застройщика показало, что по ДДУ предельный срок выдачи ключей в выбранном корпусе — март 2019-го. А цена не изменилась ни на следующий день, ни через месяц: в условиях большой конкуренции застройщики сейчас всеми силами воюют за покупателя. Впрочем, нас вполне устраивал и срок по ДДУ. Но для тех, кто захочет поверить словам продавца, настоятельный совет: не поленитесь изучить всю проектную документацию, застройщик обязан ее предоставить. Все, что говорят вам менеджеры и чего нет в проектной декларации и ДДУ, — пустые обещания, за неисполнение которых никто не несет ответственности.

На чем сэкономить

Планируя предстоящие расходы на ипотеку, учтите, что кроме ежемесячных платежей банку вам также надо будет ежегодно оплачивать страхование жизни (в этом случае процент по кредиту меньше), а после оформления квартиры в собственность — ее ежегодное страхование. Все это довольно приличные суммы. При этом банки любят навязывать свою страховку, а их ипотечные менеджеры, как правило, «забывают» проинформировать о том, что застраховать свою жизнь можно в любой другой аккредитованной компании. Мы выбрали второй вариант, и в итоге страховка на первый год обошлась нам в 18 тысяч рублей — ровно вдвое дешевле, чем в банке, в котором мы взяли ипотечный кредит.

Конечно, самый верный способ уменьшить свои расходы — это досрочное погашение ипотеки. Но не спешите вносить дополнительные суммы в тот же день, как только они у вас появились. Ипотечный калькулятор, который есть у каждого банка, поможет точно рассчитать самый выгодный месяц и день, в который ваши средства пойдут на уменьшение самого кредита, а не погашение процентов по нему. Как правило, день совпадает с датой вашего ежемесячного платежа.

Сообщество неравнодушных

Но, пожалуй, самым удивительным открытием в нашей realty-истории стала солидарность будущих жильцов, которые создали группы в социальных сетях. Ежедневные фото и видео с места, отчеты самых отважных дольщиков, которые под видом рабочих пробирались в квартиры еще до окончания стройки, коллективные обращения в префектуру и правительство Москвы с просьбой благоустройства дорожки к метро через лес… Такая атмосфера всеобщей поддержки и дух сопричастности — большая редкость в нашем индивидуализированном мире, в котором каждый сам за себя. Конечно, после того как народ расселится по квартирам и начнет ремонт, солидарности станет меньше. Но в любом случае намного проще ждать заветного дня, чувствуя поддержку сотен практически незнакомых людей, сплоченных общей целью. После этого начинаешь понимать, что «квартирный вопрос» может не только портить москвичей, но и по-настоящему объединять.