В объявлениях на рынке недвижимости нередко встречаются предложения о продаже долей — части жилой площади, распределённой между несколькими собственниками. Подчас данная доля соответствует целой комнате, однако её размер может составлять лишь несколько квадратных метров. Обычно стоимость таких долей сравнительно невысока, а продавцы утверждают, что новый владелец сможет зарегистрироваться на этой площади и впоследствии либо реализовать свою часть, либо выкупить оставшиеся. Но насколько этот процесс действительно прост? Какие сложности скрыты в этом сегменте рынка?

Как указал в беседе с Общественной Службой Новостей вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, существует ряд сложностей в правовом регулировании имущественных отношений в отношении долевых квартир. Эти проблемы приводят к многочисленным спорам как на этапе раздела недвижимости, так и в процессе последующего её использования.

Эксперт объяснил, что доли в квартирах часто появляются в результате вступления нескольких лиц в наследство или в результате раздела имущества при разводе. Согласно действующему законодательству, доля может составлять любую часть квартиры, минимальная площадь которой — шесть квадратных метров. Это означает, что человек может владеть частью комнаты и иметь право жить на своей площади, даже если это вызывает неудобства у соседей.

Апрелев подчеркнул, что законодательство нуждается в изменении, чтобы исключить в будущем возникновение долей, которые нельзя выделить в отдельную комнату. Он также отметил, что такие вопросы практически не затронуты в государственном законодательстве, регулирующем жилищные и имущественные права. Для сравнения, в Германии процесс раздела квартиры на доли не осуществляется при наследовании — наследники должны договориться, кто из них выкупит всю недвижимость.

Текущий процесс деления недвижимости на доли в Россие остаётся не полностью урегулированным, что ведёт к частым имущественным спорам, которые решаются в суде. Это создаёт нагрузку на судебную систему и снижает её эффективность. Эксперт считает, что необходимо создать законодательные основы, которые исключат возникновение споров и противоречий.

Дополнительная проблема заключается в сложности эксплуатации недвижимости, разделённой на доли, что вызывает трудности в оплате коммунальных услуг. Например, сложно сказать, кто из собственников сколько потребляет воды или электроэнергии.

Риелтор также обратил внимание, что зачастую собственники не могут договориться о выкупе доли, поскольку не могут определить стоимость этих долей, которые, как правило, оцениваются ниже их рыночной стоимости в целой квартире. По этой причине целесообразно приобретать площадь у разных собственников по заниженной цене с последующей её продажей по рыночной цене. Однако зачастую между собственниками возникают трения, которые приводят к продаже долей по отдельности, что только усугубляет ситуацию.

Решением этой проблемы, по мнению Апрелева, может стать нотариальное оформление, когда один собственник уведомляет о продаже своей доли. Если другой не заинтересован в покупке, то её можно предложить третьим лицам по указанной цене. Альтернативным методом может быть дарение, однако оно сопряжено с рисками в случае отмены сделки.

По словам эксперта, покупателями таких долей, как правило, становятся две категории людей. Первая — те, у кого есть ограниченные средства, недостаточные для полноценной покупки. Вторая — лица, предполагающие в будущем выкуп оставшейся недвижимости и вынуждающие других собственников идти на уступки.