Уходящий год в России начался со смены Кабинета министров, но сейчас об этом уже мало кто помнит. Однако следует признать, что новому правительству в целом удалось справиться с задачей по стабилизации экономики в условиях пандемии, заявила председатель комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России» Анна Лупашко в среду на пресс-конференции в Москве.

По ее словам, принятые меры помогли выжить пострадавшим отраслям и поддержать экономическую активность. И прежде всего эта поддержка касалась строительной отрасли как драйвера развития экономики. Рынок жилой недвижимости в 2020 году испытал беспрецедентный рост спроса, в основном благодаря программе льготной ипотеки. Правда, она же привела к заметному подорожанию квартир.

На фоне всплеска покупательской активности, может быть, во многом искусственного, рынок отреагировал ростом цен на жилье, который во многих случаях «съел» выгоду от снижения ипотечной ставки, — констатировала эксперт.

Но эффект от программы почти исчерпан, полагает Анна Лупашко: большинство из тех, кто планировал ею воспользоваться, уже сделали это, поскольку полагали, что льготная ипотека закончится в ноябре. Так что в дальнейшем она не будет существенно влиять на цены. Более того, отчасти программа выбрала спрос следующего года, поэтому цены даже могут немного снизиться, прогнозирует аналитик.

Кому кризис в радость?

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

Анна Лупашко также отметила стабильный рост числа преступлений на рынке недвижимости в последние годы — примерно на 18% за пять лет. Так, в 2019 году было зафиксировано 7340 мошеннических сделок. Число гражданско-правовых споров в сфере оборота недвижимости за пятилетку выросло на 173%. Преимущественно они относятся к жилью на вторичном рынке.

Одновременно снижается уровень раскрываемости. Среди причин эксперты выделяют сложность доказывания злого умысла и разграничения преступлений гражданско-правового спора, появление новых мошеннических схем, в том числе с использованием цифровых технологий, правовую неграмотность населения и несовершенство российского законодательства.

Число «черных маклеров» неуклонно растет, и пандемия лишь усугубила эту тенденцию, посетовала Лупашко. Для решения проблемы экспертное сообщество предлагает установить на законодательном уровне обязательную нотариальную форму сделок в сфере оборота недвижимости (на первом этапе — сделок, по которым наблюдается рост мошенничества, на втором — всех сделок).

Необходимо также принять федеральный закон о регулировании риелторской деятельности в РФ, считают участники рынка. Этот документ должен нормативно закрепить понятия «риелтор», «риелторские услуги» и так далее, а также определить требования, которые предъявляются к риелторам, и закрепить их ответственность за ненадлежащее качество услуг.

В поисках баланса

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

С тем, что программа льготной ипотеки во многом себя исчерпала, согласился генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. Но во многом это произошло именно за счет поведения застройщиков, поднявших цены, что нивелировало выгоду программы, добавил он.

По словам эксперта, в среднем квартиры в Москве подорожали на 12%, до 227 тысяч рублей за квадратный метр. При этом больше всего дорожает именно жилье, подпадающее под льготную ипотеку. «Однушки» выросли в цене на 21%, «двушки» — на 19%. В жилье класса комфорт рост был немного скромнее — 16% и 14% соответственно.

Необходимо искать баланс интересов покупателей, бизнеса и государства, а также новые драйверы для роста спроса, на который влияет и покупательная способность населения, отмечает аналитик. По данным «Дом.РФ», около 40% россиян не могут позволить себе взять ипотеку, даже льготную. Во многих городах страны вообще нет профессиональных застройщиков (возводить там дома им просто экономически невыгодно), а нехватка жилья есть.

Безусловно, стройкомплекс сильнее многих других отраслей ощутил на себе влияние весеннего карантина: почти все стройки встали, объемы строительства упали на 30%. Отдельный вызов был связан с рабочей силой. Не секрет, что именно в строительстве велика доля трудовых мигрантов. А пандемия закрыла границы для иностранцев. За первые девять месяцев года на учет в целом было поставлено на 43% меньше мигрантов, чем за тот же период 2019-го, а с целью работы — почти на 60% меньше.

Разумеется, льготная ипотека стала настоящим спасением. Она обошлась государству в 50 миллиардов рублей, а в строительство с ее помощью было привлечено более триллиона рублей, рассказал эксперт. Помогли остаться на плаву и другие меры поддержки, в первую очередь финансовые — налоговые отсрочки, льготные кредиты на пополнение оборотных средств, пониженные тарифы страховых взносов.

В результате в Москве, несмотря на пандемию, наблюдается даже рост строительства. Правда, введено в эксплуатацию будет все же меньше жилья, чем в прошлом году — ориентировочно чуть более четырех миллионов квадратных метров, но прошлый год в этом плане был рекордный, отметил аналитик. Зато велика вероятность, что 2021 год обновит рекорды по вводу жилья.

Квартиры вместо офисов

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости менее радужная. Весной этот сегмент оказался в эпицентре кризиса из-за перехода работников на удаленку и закрытия всех магазинов, кроме отдельных категорий (продукты, аптеки и так далее).

Основные направления коммерческой недвижимости — офисные и торговые помещения — вынуждены были драматично сократить свое функционирование. Сейчас идет восстановление, но достаточно медленными темпами: около 30% площадей остаются невостребованными, рассказал эксперт комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России» Александр Каньшин.

Пандемия и карантин вызвали изменения в поведении потребителей. Причем важны не столько сами изменения, сколько их глубина и скорость. Удаленка существовала и раньше, но как нечто более экзотическое. А весной буквально за неделю на нее перешли все, — отметил он.

На 2021 год эксперт прогнозирует сохранение большого количества вакантных площадей и снижение ставок на 15—20% как в офисной недвижимости, так и в рознице. Многое будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и связанных с этим ограничений. Меньше всего коронакризис затронул складские помещения, но и здесь ожидается снижение ставок на 10%.

На самом деле потребительский спрос на рынке коммерческой недвижимости сжимается уже много лет, и особенно заметно — с 2014 года. Многие компании стали выбирать офисы поскромнее, некоторые вообще уходили в полуподвальные помещения — «чуть ли не в поля», замечает эксперт. По его словам, в 95% случаев арендаторам и арендодателям удается договориться о взаимовыгодных условиях, но запас прочности в секторе находится уже на минимальном уровне.