На российском рынке жилья происходит что-то неладное или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на отчет Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов в строительном комплексе достигает 7,8 млн кв. м, причем уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже этим летом.

Дело швах

По данным РАСК, в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся девелоперов составила 4,5 млн кв. м.

В наихудшей ситуации оказались 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе числится 3,6 млн кв. м незавершенного строительства, или 77,8 тысячи квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. По словам представителей Минстроя, объекты, готовые менее чем на 30% (а к ним как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год), обладают наибольшим риском банкротства.

Снова обманутые дольщики?

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца: под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений. Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство. Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, проблема обманутых дольщиков может снова встать в полный рост.

© Оксана Викторова/Коллаж/Ridus

В чем причина?

Почему начинает давать сбой колоссальная строительная машина, на протяжении нескольких лет только наращивавшая обороты?

По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.

Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает, — говорит он. — Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке.

Вторая проблема, по мнению Титова, связана с переходом застройщиков на эскроу-счета, который может привести к уходу с рынка многих компаний.

Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — напоминает Борис Титов. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся. И возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5—7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того чтобы их защитить.

Поясним, что, по версии авторов этого нововведения, деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке. Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Причины принятия закона об эскроу-счетах в целом очевидны. Таким образом государство пытается поддержать аффилированные с ним крупные девелоперские компании, оградив их от возможных неурядиц, в том числе и с дольщиками.

Однако в нынешних условиях данная схема работает преимущественно только с самыми крупными застройщиками, располагающими значительными собственными средствами, и гораздо меньше подходит для мелких и средних девелоперов.

Источником рисков становятся банки, не торопящиеся выдавать строителям кредиты ввиду собственной пессимистической оценки будущего рынка жилья. Все это является потенциальной причиной масштабной волны банкротств, которая может накрыть строительную отрасль в обозримой перспективе.

Принцип велосипеда

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

Здесь имеет смысл обратить внимание на первую причину, обозначенную Борисом Титовым, — падающий спрос и дорожающая ипотека.

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает» и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя. 

Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также разгон ипотеки.

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов. «Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе. Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов.

Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума. Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент. Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит долгие годы.

В сухом остатке

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир. Нет никаких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых, потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых, из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье. Все это становится основанием для появления тысяч новых обманутых дольщиков.

Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика они остаются один на один с кредитом и непонятными перспективами достройки уже оплаченных квартир.

Все вместе это называется кризисом на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, и оно, похоже, дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение.