На ипотечном рынке России может «надуться пузырь» из-за программы субсидирования жилищных кредитов, запущенной в апреле для борьбы с последствиями COVID-19, предупредил замминистра финансов Алексей Моисеев. Ипотека по льготной ставке в 6,5% доступна до 1 ноября 2020 года, и продлевать этот срок в Минфине считают нецелесообразным.

Опасность преувеличена

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

По оценкам Минфина, не более 60% россиян могут позволить себе жилищный кредит, даже под 0%. Между тем в июне банки выдали на 29% больше ипотечных займов, чем годом ранее, из них примерно треть — по льготной ставке. Правда, одновременно с ее введением многие кредитные учреждение повысили минимальный первоначальный взнос с 10% до 20%, отмечает финансовый директор VR_Bank Роман Ромашевский.

При таком первоначальном взносе решение о получении ипотеки становится более взвешенным и оправданным; соответственно, говорить о «пузыре» на рынке не приходится, — считает он.

Эксперт допускает, что в условиях снижения ключевой ставки ЦБ средневзвешенная ставка по ипотеке может опуститься до уровня 6,5% даже без госсубсидий в перспективе 1−2 лет, как в западных экономиках. К тому же строительство нового жилья имеет мультипликативный эффект на смежные отрасли и улучшает благосостояние граждан. Поэтому было бы разумно продлить субсидируемую ставку до середины 2021 года, считает аналитик.

Льготная ипотека в кризис нужна сразу по нескольким причинам, добавляет руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. Она не только помогает поддерживать строительную отрасль и дает дополнительные рабочие места тем, кто занят в возведении домов, но и сохраняет накопления россиян.

После того, как ключевая ставка упала до минимума — 4,25% годовых, хранить средства на депозитах стало очень невыгодно: ставки по вкладам едва превышают текущий уровень инфляции, которая в мае составила 3%. Население стало снимать средства, направляя их на покупку недвижимости, которая в России традиционно является средством сохранить накопления, — поясняет эксперт.

По его словам, альтернативными способами размещения сбережений выступают фондовый рынок и различные финансовые пирамиды. И если первый для россиян пока не очень понятен, то мошенники обещают высокую доходность и деньги практически «из воздуха». Так что гораздо лучше, если люди приобретут долгожданное жилье. Если заемщик смог накопить деньги на первоначальный взнос в 20%, то и к жилью будет относиться с ответственностью, вовремя погашая долг, уверен Деев.

Среди взявших кредит, безусловно, найдутся те, кто не рассчитал финансовую нагрузку, но сейчас действуют гибкие программы рефинасирования, можно исправить ситуацию в другом банке, уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита, — указывает он.

О чем думает Минфин?

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

Опасения относительно рисков «надувания пузыря» за счет выдачи ипотечных кредитов недостаточно платежеспособным заемщикам слабо обоснованы, соглашается с коллегами аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина.

Банки точно так же, как и раньше, оценивают уровень доходов и платежеспособность потенциальных заемщиков и принимают решение о выдаче кредитов, учитывая и свои риски. Если же говорить о том, что 40% населения не может себе позволить взять ипотеку даже под 0%, то, скорее, стоит ставить вопрос под другим углом: как повысить доходы граждан, чтобы ипотека и возможность улучшить жилищные условия стали наконец доступны, — рассуждает она.

Необходимость повышения доступности ипотеки, тем более в условиях кризиса, не вызывает сомнений у эксперта. Во-первых, обеспеченность жильем на душу населения в России значительно отстает от показателей зарубежных стран (в 2,5 раза от показателей США и в 1,5 раза от Германии или Франции). Во-вторых, планы по развитию ипотечного кредитования в стране пока не выполняются. Так, в 2019 году было выдано лишь 1,27 миллионов ипотечных кредитов вместо запланированных 1,56 миллионов, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда». В результате не выполняются и планы по строительству жилья.

Но субсидирование ставок по ипотечным кредитам дает дополнительную нагрузку на бюджет, и именно это, скорее всего, беспокоит Минфин в большей степени, предполагает Чуркина. Решению данной проблемы, по ее мнению, могло бы способствовать смягчение денежно-кредитной политики Банка России и содействие доступности ипотечного кредитования с его стороны.

Только в таком случае необходимость субсидирования ставки по ипотеке из средств бюджета могла бы существенно снизиться или вообще отпасть, — говорит аналитик.

Слова Моисеева могут служить признаком прохладного отношения правительства к продлению программы льготной ипотеки, которая снискала огромную популярность как среди потенциальных приобретателей жилья, так и среди выдающих ее банков, говорит председатель правления КПК «Обновление» Михаил Дорофеев. Но позиция Минфина не лишена экономической логики, считает он.

Сохранение текущих темпов выдачи жилищных кредитов в ближайшей перспективе будет идти вразрез с динамикой доходов населения — по крайней мере, в этом году — и может вызвать быстрое исчерпание базы качественных заемщиков, допускает эксперт. В дальнейшем банки могут столкнуться с риском просрочек, а рост неплатежей, в свою очередь, может остудить рынок ипотеки в целом и по цепочке вызвать проблемы в строительном секторе.

Введение ипотеки под льготную ставку было полностью оправданным и дало точку опоры как банкам, так и строительным компаниям в непростое время после введения ограничений из-за COVID-19. Но продление такой программы на более продолжительный срок действительно может дать противоположный эффект, поскольку на восстановление экономики до докризисных отметок потребуется порядка двух лет, а льготной ипотекой до конца года сможет воспользоваться большая часть качественных заемщиков, — резюмирует аналитик.