Как выяснили аналитики Группы компаний «Бизнес Сити», до 30% подмосковных земельных участков, которые предлагаются инвесторам под строительство складских комплексов, имеют явные и скрытые недостатки, существенно сужающие площадь застройки и накладывающие ограничения на формат объектов. Об острых подводных камнях складского девелопмента рассказывает руководитель ГК «Бизнес Сити» Роман Селин.

Чаще всего девелоперам складов приходится сталкиваться с инфраструктурными ограничениями, которые выражаются в невозможности подведения коммуникаций для обеспечения объекта электрическими и прочими мощностями. Фактором, оказывающим влияние на стоимость участка под застройку (или объекта редевелопмента) является примыкающая к нему железнодорожная ветка. Однако не всегда ею возможно воспользоваться: полотно может находиться в неудовлетворительномтехническом состоянии, либо проходитьпо территории, принадлежащей другим собственникам (а это сулит дополнительные затраты на транспортировку грузов). Значительная удаленность склада от ближайшей товарной станции может привести к нерентабельности транспортировки вагонов для грузоотправителей.

Не меньшие риски для экономики проектов представляют ограничения, регламентированные санитарно-защитными нормами. Бывшие сельхозземли, выведенные из сельхозоборота в промышленное назначение под строительство складской недвижимости, часто оказываются в зоне расположения ЛЭП, газопроводов, ферм. Размер санитарно-защитной зоны ЛЭП может варьироваться от 20 до 55 м в зависимости от ее мощности. А вот глубина охранной зоны животноводческих хозяйств составляет 1 тыс. метров. Если участок под застройку расположен ближе, то, скорее всего, придется пересмотреть технико-экономические параметры застройки из-за сокращения полезной площади.

Не застрахованы от подобных сюрпризов и собственники земли в сформированных промышленных зонах. По соседству с участком могут обнаружиться опасные промышленные объекты с большой зоной отчуждения – до 1 тыс. м (например, производства химпрепаратов и пр.).

Поэтому, перед приобретением земли крайне важно выявить все факторы, ограничивающие ее использование в коммерческих целях. И помнить, что иногда объекты, вокруг которых действуют санитарно-защитные зоны, находятся не в зоне прямой видимости (могут быть скрыты за другими зданиями, лесополосой и пр.). Кроме того, ограничения могут возникнуть буквально из-под земли – например, в виде водопровода в границе участка или за его пределами, для которого установлена пятиметровая санитарно-защитная зона до фундаментов зданий и сооружений.

Не всегда целесообразно искать варианты снятия существующих ограничений. Особенно в том случае, если расходы на их ликвидацию превышают 15-20% общих вложений. Иногда рациональнее рассмотреть альтернативные земельные участки, либо изучить возможность применения иных технологических решений. Например, построить на небольшом участке не классический механизированный склад, а высотный автоматизированный комплекс аналогичной емкости. Кроме того, в некоторых случаях площади санитарных зон могут использоваться под автомобильные стоянки, вспомогательные объекты, коммуникации.