Перезапуск программы льготной ипотеки резко обрушил спрос на нее. По оценкам девелоперов, в разных регионах России он упал на 40—60%. Именно эту программу называли одним из основных драйверов взлета цен на недвижимость, начавшегося в прошлом году. Можно ли теперь рассчитывать, что жилье подешевеет?

Проще взять наличными

Москва, вид на район Щукино.© Валерий Шарифулин / ТАСС

С 1 июля 2021 года программа льготной ипотеки на новостройки была продлена по поручению президента России на год. Но условия изменились: максимальная ставка повышена с 6,5 до 7%, а предельная сумма кредита уменьшена до трех миллионов рублей для всех регионов. Раньше в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях заемщик мог рассчитывать на 12 миллионов рублей, а в остальных субъектах — на шесть миллионов.

Снижение максимальной суммы кредита практически уравняло льготную ипотеку с потребительским кредитом, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Он, кстати, может быть и больше трех миллионов, и при этом не обязательно оформлять в залог приобретаемую недвижимость (не все банки это требуют). Правда, чтобы найти потребительский кредит со ставкой 7% годовых, нужно очень постараться, добавляет аналитик, но от 7,9% — вполне реально.

К тому же собственно ипотечные средние ставки уже сейчас поднимаются выше 8% на фоне роста ключевой ставки ЦБ (что также негативно влияет на спрос) и в ближайшее время легко могут пробить планку в 8,5%, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Льготная ипотека в новом формате не дает такого же результата и не сможет его дать из-за ограниченных условий в три миллиона рублей, что автоматически отрезало ведущие рынки сбыта в виде Москвы, Петербурга, Сочи и отчасти Московской области. Поэтому спрос на ипотечные продукты продолжит падение, — прогнозирует аналитик.

После роста ипотечного портфеля за 2020 год более чем на 50% ждать такого же роста и за текущий год было бы слишком наивно, уточняет он.

Ничего неожиданного

В офисе ипотечного кредитования.© ТАСС / Сергей Фадеичев

По мнению Людмилы Анисимовой, льготная ипотека при ее текущих условиях более-менее интересна для регионов со средним чеком недвижимости от 3,5 миллионов рублей, где полмиллиона будут минимальным необходимым первоначальным взносом. Или же для заемщиков, у которых уже есть большой первоначальный взнос и на квартиру в новостройке недостает относительно небольшой суммы.

Таким образом, новые условия льготной ипотеки сократили число потенциальных заемщиков широкого круга. Это было предсказуемо, ведь до этого неоднократно обращалось внимание правительства на резкое увеличение цен на квартиры и ажиотаж с ипотекой, — отмечает эксперт.

Зато была расширена программа семейной ипотеки (под 6% годовых для семей, у которых с начала 2018 года родился хотя бы один ребенок). И максимальная сумма кредита для такой ипотеки осталась на том же уровне, где раньше находилась льготная ипотека (12 миллионов рублей — для столиц и их окрестностей, 6 миллионов — для всех остальных).

Видимо, дифференциация по семейному статусу должна исключить одиноких и бездетных инвесторов, покупающих и продающих недвижимость с целью получения выгоды, и позволить без лишней конкуренции семьям с маленькими детьми решать свои действительно важные жилищные вопросы, предполагает аналитик.

Не одна, так другая

Строительство жилых комплексов.© Михаил Почуев / ТАСС

Падение объема ипотечных заявок не должно сильно повлиять на рынок недвижимости, и в целом продажи у застройщиков по итогам 2021 года могут быть неплохими (возможен даже рекорд по сбыту новостроек как минимум начиная с 2014 года), полагает генеральный директор «Института развития строительной отрасли» Кирилл Холопик.

И, скорее всего, он прав, считает финансовый эксперт Дмитрий Чечулин. По его мнению, снижение спроса на льготную ипотеку лишь временно охладит рынок недвижимости. В том или ином виде подобные программы будут существовать всегда (сейчас, помимо измененной льготной и семейной, в России действуют еще сельская и военная ипотеки), поскольку государство заинтересовано в повышении продаж жилья.

Это не только вопрос денег, но ещё, как показала практика, сильный драйвер развития экономики. Сейчас Центробанк вынужден повышать ключевую ставку для борьбы с разогнавшейся инфляцией, поэтому финансирование льгот по ипотеке стало дороже, отсюда изменение условий, повышение ставки. Но в следующем году, возможно, ключевая ставка снова начнёт снижаться и льготная ипотека будет продлена на более мягких условиях, — допускает аналитик.

Он уверен, что так или иначе государство будет стимулировать покупку жилья как минимум до тех пор, пока ключевая ставка, а вслед за ней и ставки по ипотеке не упадут до такого уровня, что жилищное кредитование охватит всех желающих, и смысл льгот отпадёт сам собой.

А что же цены?

Окна.© Сергей Фадеичев/ТАСС

Недвижимость как первичного, так и вторичного рынка за год выросла в цене в полтора-два раза, напоминает Людмила Анисимова. «Те цены, которые мы сейчас наблюдаем, — это, по сути, новая реальность, к которой не все еще привыкли», — говорит она. И снижения, скорее всего, ожидать не стоит, огорчает эксперт, так как для этого нет материальных предпосылок.

Не только ажиотажный спрос вызвал подорожание новостроек, поясняет Людмила Анисимова. Свою лепту внес рост цен на строительные и отделочные материалы, равно как и повышение инфляции в целом. К тому же расчеты стали осуществляться через эскроу-счета, когда застройщик получит свои нынешние деньги только после окончания стройки, года через три (средний срок строительства нового многоэтажного дома).

А если дорогие новостройки, то почему должна быть ниже в цене готовая вторичная квартира, в которой уже можно жить или сдавать ее? — риторически интересуется эксперт.

По ее словам, зарекомендовавшие себя девелоперы поднимают цены на квартиры каждую неделю на 1-1,5%, и это уже обычная практика. Алексей Кричевский, напротив, уверяет, что цены на недвижимость стагнировали на протяжении последних двух-трех месяцев и сейчас постепенно переходят к снижению. На них и дальше будут давить отсутствие спроса, снижение реальных доходов населения, повышение ключевой ставки ЦБ, рост ставок по ипотеке и сворачивание льготной программы на новостройки.

К тому же на рынок постепенно начинают выходить квартиры с обременениями, в основном в виде той же ипотеки. Уже в июне по Москве их было около 20%, а к концу третьего квартала доля таких квартир на рынке может дойти до четверти, прогнозирует аналитик. И эти квартиры продаются с дисконтом от рыночной стоимости, поскольку заемщикам нужно побыстрее от них избавиться, а объекты с обременением обычно вызывают подозрения у покупателей. Так что, по мнению эксперта, можно смело говорить о том, что рынок продавца закончился и дальше цены будут только снижаться.