«Один рубль стройки дает коэффициент 1,6 со смежными отраслями. Если перестают работать строители, перестают работать смежные отрасли — металлурги, производители стройматериалов. И в целом снижаются доходы в региональные бюджеты<…>. А региональные доходы — это выплаты населению, это социалка, это дороги, это коммуналка, это различные другие программы, это поддержка СВО в том числе. Это все же делается за счет региональных бюджетов. Поэтому это такой очень важный и многогранный механизм. И здесь каким-то одним таким решением нельзя его рубануть, чтобы не сделать хуже», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Прямо крик души. Однако здесь возникает вопрос: кто довел строительную отрасль и экономику в целом до такой ситуации? Пусть и обоснованно, но слишком упрощенно было бы списывать все проблемы на Центробанк.

«Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был — у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли», — отметил также Хуснуллин.

Перегрев отрасли

В строительной отрасли в 2020–2024 годах действительно произошел самый настоящий «перегрев». В 2020 году в качестве меры по поддержке экономики в условиях коронокризиса правительство ввело программу массовой льготной ипотеки. Дешевые жилищные кредиты начали раздаваться абсолютно всем.

Для 2020 года мера была правильной, и свою задачу она выполнила. Однако цель заключалась именно в поддержке экономики через стимулирование просевшего тогда спроса. Как только кризисная ситуация в 2021 году ушла, массовую льготную ипотеку было необходимо отменять.

Вместо этого строительный блок год за годом лоббировал ее продление. Результат известен: спрос резко вырос, а предложение даже теоретически не могло за ним поспеть. Отсюда огромный рост цен. В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла 64 тыс. рублей, в 2024 году — 171 тыс. Рост на 167%!

Медианная же зарплата за это время увеличилась только на 65,8%: с 34 тыс. до 56,4 тыс. рублей. Чиновники раз за разом отчитывались об очередных рекордах по квадратным метрам. Однако на деле доступность жилья для граждан не выросла, а сильно снизилась.

Вместо просторных квартир люди получили 40–50-метровые клетки в «человейниках». А ведь именно стесненность в жилищных условиях сильнее всего бьет по демографии. В 45-метровой квартире даже при всем желании сложно появиться многодетной семье. За последние годы никто не нанес такой сильный удар по нашей демографии, как строительная отрасль.

Более того, субсидирование льготной ипотеки легло тяжким бременем на федеральный бюджет. Отказаться от исполнения своих обязательств государство не может, а потому выделяет суммы с двенадцатью нулями. Самый абсурд заключается в том, что эти деньги идут не на развитие и не на поддержку демографии, а, наоборот, на ее снижение и дестимулирование рождаемости.

Зато застройщики в течение нескольких лет получали сверхприбыли, а банки сформировали на своем балансе отличный объем кредитов, который по факту прогарантирован государством и приносит безопасный и хороший доход.

Но сейчас почему-то любят говорить о кризисе в строительной отрасли. На самом деле сектор просто вернулся к своему обыкновенному состоянию до 2020 года. Некоторые небольшие и региональные застройщики могут обанкротиться, а на рынке произойдет консолидация. Зато может, хотя бы станут меньше строить «человейников».

«Московская доктрина»

В апреле текущего года продажи новостроек сократились на 21–27% (г/г). В Москве — вообще на 37% (г/г).

Причины понятны. Но главное не это. Вопреки всем псевдорыночным теориям, цены на недвижимость не снижаются, а, наоборот, растут.

Так, в среднем в городах-миллионниках рост стоимости составил 12,3% (г/г) до 219,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Девелоперы приняли абсолютно ожидаемую и понятную с бизнесовой точки зрения стратегию. Они снижают объемы строительства, значительно сокращая тем самым собственные расходы. Оставляют офисы продаж, которые медленно, но верно реализуют уже готовый жилой фонд.

Продавать меньше, но дороже — тоже вариант. Правда, не в интересах граждан.