Пустеющие офисы становятся одной из ключевых проблем городов, но кризис коммерческой недвижимости может перекинуться и на экономику в целом, замедлив торговлю и уничтожив местные налоговые поступления. Лондон, Нью-Йорк и Сан-Франциско решают, что делать с почти вымершими дорогостоящими небоскребами. Но многие экономисты еще больше обеспокоены городами среднего размера, у которых меньше возможностей компенсировать этот удар.

Наихудший сценарий The Washington Post описывает так: поскольку все больше людей работают из дома, компании пересматривают свои договоры аренды или вообще отказываются от них. Доля вакантных офисных площадей растет, число желающих ими воспользоваться снижается, цена зданий катастрофически падает, и владельцам недвижимости становится сложнее погасить свои ипотечные кредиты или другие долги.

Что в итоге? Деловые районы «высохнут», что приведет к сокращению налоговых поступлений. У местных жителей и туристов будет меньше причин посещать центр города и тратить там деньги на еду и покупки, что приведет к сокращению расходов и вынужденным увольнениям в ресторанах и розничных магазинах.

Когда офисы пустуют, жизнь в центре замирает, и для средних городов, где нет своих «Бродвеев» и «Пятых авеню», и в принципе не так много развлечений, ситуация выглядит еще хуже, чем для знаменитых мегаполисов, поясняют эксперты.

Начало цикла

Это — возможный сценарий, но пока не обязательный. Тем не менее, Федеральная резервная система уже выделила коммерческую недвижимость как один из важных рисков для финансовой стабильности.

Тревожные признаки накапливаются, часто в местах, которые уже уязвимы. В городах среднего размера наблюдается один из самых высоких показателей просрочек по кредитам в коммерческой недвижимости и самые низкие показатели занятости офисов.

Так, средний уровень просрочек в 50-ти крупнейших агломерациях США составляет около 5%, но в таких местах, как Шарлотт в Северной Каролине или Хартфорд в Коннектикуте, по данным аналитической компании Trepp, он достигает почти 30%. Средняя заполняемость офисов по стране — около 87%, но в Оклахома-Сити — всего 71%, а в Мемфисе и Сент-Луисе — 76%.

Но пока что этот цикл на очень ранней стадии, и в ближайшие полтора-два года обвала не будет, прогнозирует старший вице-президент Trepp Лонни Хендри.

Разные судьбы

Концепцию «гибельной петли» предложил в своей статье в прошлом году профессор недвижимости и финансов в Высшей школе бизнеса Колумбийского университета Стейн Ван Ньювербург. Однако все исследования ясно показывают, что эта роковая петля нигде не является неизбежной. Многое также зависит от местной структуры доходов. Уязвимы те, у кого бюджет сильно зависит от налогов на офисную недвижимость и общественного транспорта.

Некоторые города вообще не столкнутся с нисходящей спиралью, в других степень ущерба от пустующих коммерческих площадей будет различна, сказала эксперт по коммерческой недвижимости из Брукингского института Трейси Хэдден Ло. Для части городов это явление вообще не в новинку: они боролись с ним еще до пандемии.

Тем не менее, каждый день, с каждым новым дефолтом по ипотеке и каждой продажей проблемного здания, становится ясно, как мало существует решений. В больших и малых городах некоторые владельцы недвижимости пытались превратить пустующие офисы во что-то другое, например, в квартиры, кулинарные студии или даже спа-центры. Но эти обходные пути могут быть непомерно дорогими, если они вообще работают. Кроме того, эти решения не получили массового распространения.