Дзен
Телеграм
Рынок жилья в России продолжает медленно пикировать вниз. По данным сервиса «Авито Недвижимость», за год спрос на новостройки в стране упал на 30,4%. Примечательно, что это падение происходило на фоне роста объема предложения на 73,9% и цены на 5,8%.
По отношению февраль к февралю спрос на первичную недвижимость более всего снизился в Московской области (50%), Краснодаре (45,4%) и Ростове-на-Дону (44%).
Только в феврале по отношению к предыдущему месяцу объем предложения новостроек вырос на 8,4% при падении спроса на 6,1%. При этом стоимость квартир в первичном фонде за месяц выросла на 1,4%.
Главный вопрос
В сложившейся ситуации главные вопросы, которые задают себе и продавцы, и потенциальные покупатели недвижимости, — как долго сохранится сложившийся тренд и когда начнется масштабное снижение цен (и начнется ли оно когда-нибудь).
Единого мнения на этот счет у экспертов пока нет.
«Я считаю, что весной мы увидим рост спроса на жильё. Как раз в начале года люди определяются со своими планами. Между застройщиками сейчас идёт большая конкуренция, много интересных предложений, акций со стороны застройщиков и, соответственно, ипотечных программ. Можно сказать, что сейчас рынок покупателя, у которого действительно есть большой выбор. Так как весной мы будем наблюдать рост спроса, застройщики тоже будут смотреть на сезонные колебания спроса и подстраивать свои предложения», — пояснил «Ридусу» первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
Как раньше уже не будет?
Подобные прогнозы выглядят излишне оптимистично (в первую очередь для застройщиков), так как каких-то серьезных оснований для возвращения былого уровня спроса на жилье в обозримой перспективе не просматривается.
Как бы банально это ни звучало, дальнейшая ситуация на рынке жилья будет зависеть в первую очередь от политико-экономических условий, складывающихся в стране. Сегодня отчетливо можно наблюдать изменение модели финансового поведения населения, когда подавляющее большинство семей перешли от активного потребления и расходования средств к их сбережению. Сдвиги подобного уровня носят тектонический характер и не могут меняться в одночасье. Следовательно, возвращение к прежней модели потребления может произойти лишь по прошествии какого-то времени после изменения общей политико-экономической ситуации и выхода общества из состояния стресса.
С другой стороны, есть основания полагать, что повторения того, что происходило на рынке до февраля прошлого года, не случится и по мере стабилизации общей ситуации. По сути, бум на рынке жилой недвижимости, который мы наблюдали до начала 2022 года, уже тогда носил в большей степени инерционный характер. Застройщики изо всех сил отыгрывали тему льготной ипотеки, и судя по соотношению роста предложения и падения спроса, явно переусердствовали.
То, что точка баланса между спросом и предложением близка, а возможно, и уже пройдена, по косвенным признакам было понятно еще до начала СВО. Хотя, если бы год назад не произошло того, что произошло, девелоперам, возможно, и удалось бы спустить ситуацию на тормозах, не подвергая рынок критическим перегрузкам.
Однако шоковое падение спроса (30,4% — это шок) не оставляет им особых надежд. Поскольку строительство довольно сложный и длительный процесс, на рынок и дальше продолжат поступать квадратные метры, проинвестированные и заложенные еще до начала СВО.
Таким образом, избежать глубокого кризиса может помочь только восстановление спроса в прежних масштабах, что в сегодняшней ситуации маловероятно.
Ипотека вытянет?
Надежды выскользнуть из передряги и не «зависнуть» с миллионами нераспроданных квадратных метров девелоперы связывают прежде всего с продолжением льготных ипотечных программ. Чисто теоретически здесь есть основания для оптимизма, так как за год ключевая ставка снизилась с 20% (в начале СВО) до 7,5%. Опять же в теории это является основанием для банков усилить ипотечное кредитование, особенно в условиях субсидирования ставки со стороны государства.
Не стоит забывать и о том, что за последний год в стране появилась новая группа потенциальных платежеспособных приобретателей жилья и ипотечных клиентов в лице участников СВО и их родных.
На этом потенциальные плюсы заканчиваются и начинаются вполне реальные минусы. И ЦБ, и коммерческие банки довольно трезво оценивают общую экономическую ситуацию, характеризуя ее как предкризисную.
Уже сейчас четко просматриваются проблемы с исполнением бюджета, которые будут только нарастать. Страна лишилась значительной части экспортных доходов при одновременном росте расходов. Это означает, что любые возможности субсидирования ипотечных ставок в скором времени окажутся под вопросом.
Сохранять льготы и субсидии исключительно за счет печатного станка — мера обоюдоострая, так как ведет к росту инфляции и негативным социальным последствиям уже не только для держателей ипотеки, но и для всего населения. Это означает, что льготные ипотечные программы вряд ли будут расширены, напротив, скорее возможно их частичное или полное завершение.
Не станет серьезной поддержкой для рынка недвижимости и наплыв участников СВО, так как их число на данный момент не настолько велико, чтобы изменить общую тенденцию.
Мина под рынком
Главной же проблемой, способной обрушить ипотечный рынок, а с ним и весь рынок жилья, являются огромные объемы льготных ипотечных кредитов, выданных в 2021–2022годах. Значительная их часть выдавалась без должного анализа платежеспособности заемщиков, под минимальные первоначальные взносы, часть из которых клиенты банков формировали за счет потребительских кредитов. Возникшая в итоге «пирамида» держится сегодня только на сохраняющемся рынке труда и относительной устойчивости банковской системы.
Моментом истины для нее станет надвигающийся экономический кризис. Он способен привести к тому, что значительная часть кредиторов окажется не в состоянии обслуживать льготные кредиты, а банки не смогут или не захотят входить в положение растущего числа «попаданцев».
В итоге сколько-нибудь массовая распродажа залогов способна обрушить навес цен на недвижимость, которые сегодня явно не отвечают состоянию рынка. Падение цен на жилье — это топор над головой многих держателей льготной ипотеки, так как оно ведет к удешевлению их залогов. Поскольку многие из них получали кредит при минимальном первоначальном взносе, в случае если заемщик утратит возможность обслуживать долг, залоговой стоимости подешевевшей квартиры может просто не хватить для «улаживания отношений» с банком.
Это может означать, что ряд «счастливых новоселов» не только лишатся купленной втридорога квартиры, но и собственных денег из первоначального взноса. Учитывая практику формирования первоначального взноса за счет потребительских кредитов, нельзя исключать, что в итоге такие «ипотечники» могут не только лишиться жилья и собственных денег, но еще и остаться в должниках.
Подводя итог, необходимо сказать, что любая информация о сокращении спроса на рынке жилья является довольно тревожным сигналом для всех его участников. Падение спроса почти на треть за год свидетельствует не о каких-то конъюнктурных движениях, а о концептуальных изменениях с целым рядом различных и неизбежных последствий.